#Die Banken verdienen an der Baufinanzierung jetzt mehr

Es ist ein spannendes Ringen. Wer im Augenblick baut, will sich die extrem niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit sichern. Zugleich sind die Preise für alles rund um den Bau zuletzt gestiegen wie seit 51 Jahren nicht mehr. Entsprechend werden die Immobilienpreise nun auch noch von dieser Seite hoch getrieben – nachdem Wohnungsnot und Niedrigzinsen sie gerade in den Großstädten schon stark hatten steigen lassen.

Eine Folge des ungebrochenen Ansturms auf Häuser und Wohnungen: Auch das Volumen der Baufinanzierungen in Deutschland legt immer weiter zu. Die besonders auf Banken spezialisierte Unternehmensberatung ZEB berichtet in einer recht umfangreichen Baufinanzierungsstudie, die der F.A.Z. exklusiv vorab vorliegt: Seit 2013 habe das Volumen aller Baufinanzierungen in Deutschland von 1,005 auf 1,326 Billionen Euro zugelegt, also um rund 32 Prozent. Das Neugeschäft der Banken damit sei in derselben Zeit von 169 auf 247 Milliarden Euro im Jahr gestiegen, also um 46 Prozent.

Bemerkenswert dabei: Die Marge der Banken bei den Baufinanzierungen hat im Schnitt spürbar zugenommen – die Institute verdienen besser daran. Und zwar offenbar nicht trotz der Niedrigzinsen – sondern sogar genau deretwegen.

Oftmals heißt es, steigende Zinsen seien gut für Banken und trieben deren Aktienkurse, weil sich bei einem höheren Zinsniveau für Finanzinstitute gleichsam mehr Zinsmarge abzwacken lässt. In der Baufinanzierung scheint es aber auch den gegenteiligen Effekt zu geben. Vor allem seit dem Jahr 2018 hat sich die Marge der Banken im Neugeschäft mit Baukrediten deutlich erhöht, wie die Studie zeigt (siehe Grafik). Aber auch die Bestandsmarge liegt heute im Durchschnitt höher als noch vor acht Jahren.

Ulrich Hoyer, Partner bei ZEB in München, erklärt das so: „Die Kosten der Refinanzierung von Baudarlehen sind für die Banken im Schnitt stärker gesunken als die Zinsen für die Darlehensnehmer.“ Die Banken könnten sich mittlerweile zum Teil schließlich zu negativen Zinsen am Kapitalmarkt refinanzieren – für Kreditnehmer dagegen gibt es in aller Regel keine Baukredite mit Negativzinsen.

Insbesondere bei Anschlussfinanzierungen für Baudarlehen könnten die Banken derzeit wegen des „optischen Eindrucks“ niedrigerer Zinsen bei den Kunden oft höhere Margen durchsetzen als in früheren Jahren, sagt Hoyer: „Wenn jemand bislang 3,5 Prozent für seine Baufinanzierung gezahlt hat und die Anschlussfinanzierung wird ihm für 1,2 Prozent angeboten, dann guckt er vielleicht nicht so genau hin – selbst wenn das, gemessen an den Konditionen anderer Banken, recht viel sein sollte.“ Den Effekt beobachte man nicht nur bei Baudarlehen – auch bei Verbraucherkrediten.

Zugleich haben sich die Banken allerdings damit herumzuschlagen, dass ihre Kunden die Zinsen immer länger festschreiben wollen. Vielen Kreditnehmern wären 30 Jahre am liebsten, sagt Hoyer. In der Praxis sei die durchschnittliche Laufzeit von Baudarlehen von etwa 7,5 bis 8,5 Jahren Zinsbindung vor zehn Jahren auf heute zehn bis 15 Jahre gestiegen.