#Und der Wohnungsmarkt bewegt sich doch

Jahrelang kannten die Mietpreise in den Städten nur eine Richtung: Sie stiegen und stiegen. In den begehrten Lagen Deutschlands verteuerte sich das Wohnen immer mehr. Der Anstieg der Immobilienpreise wirkt beinahe so selbstverständlich, dass an einen Wandel kaum zu denken war. Doch erste Anzeichen deuten nun auf eine andere Entwicklung hin. Der Bochumer Immobilienökonom Günter Vornholz erwartet, dass Mietpreise in den Städten hoch bleiben, aber nicht mehr viel steigen. „Die Trendwende auf dem Wohnungsmarkt kündigt sich an“, sagte er der F.A.Z. „Die Mietpreise haben ihren Boom überlebt.“

Damit können all jene hoffen, die weiter in den Städten nach einer günstigen oder größeren Bleibe suchen. „Auf dem Wohnungsmarkt sehen wir, dass die Mieten nicht mehr ansteigen“, sagte Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der privaten EBZ Business School in Bochum.

Er verweist dafür auf verschiedene Untersuchungen des Immobilienmarktes. Nach den Daten des Verbandes der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen (IVD) gab es bundesweit den schwächsten Mietpreisanstieg der vergangenen zehn Jahre. Laut dem Hamburger Beratungsunternehmen F+B haben die Neuvertragsmieten von Juli bis September des vergangenen Jahres schon in 28 der 50 teuersten Städte nachgegeben.

In Deutschland entstehen wieder mehr Wohnungen

Vor allem erkennt Vornholz erste Erfolge durch die Baubemühungen in den Städten. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen steigt seit fast zehn Jahren, wenngleich die Zahl der Neubauten den politischen Wünschen hinterherhinkt. „Das Angebot an Wohnungen ist gestiegen, auch wenn sich immer beschwert wird, dass zu wenig gebaut wird“, sagte er. Im Jahr 2019 kamen hierzulande 293.000 Wohnungen hinzu. Das sind doppelt so viele wie im Jahr 2010. Seither ist der Bestand damit um rund zwei Millionen Wohnungen gewachsen.

Dennoch ist das weniger, als die Bundesregierung als Bedarf ansieht, und ebenfalls weniger, als Behörden zum Bau freigeben. Im Jahr 2019 gab es für 360.000 Einheiten eine Baugenehmigung. Wie in den Vorjahren sind fast 700.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht einzugsbereit. Dass hier nicht schneller gebaut wird, sieht Vornholz bedingt durch knappe Kapazitäten im Baugewerbe und durch Spekulation mit Baugrundstücken.

Gleichwohl geht auch Vornholz nicht davon aus, dass die Immobilienpreise deutlich sinken. Der Fachmann rechnet ein hohes Preisniveau mit ein: Er erwartet, dass dadurch der Zuzug in die Städte nicht mehr so hoch ausfällt und der Fortzug aus den Städten steigt. „Heute ziehen nicht mehr so viele Menschen in die Städte, weil das hohe Mietniveau unattraktiv ist“, sagte er. Bis auf München haben die Großstädte weniger Zuzug. „Mietsteigerungen werden auslaufen, weil mehr gebaut wird und viele Menschen wegen des hohen Mietniveaus nicht mehr in die Städte reinziehen oder rausziehen.“

Was passiert mit dem Heimarbeit?

Dazu passt der Trend zum Homeoffice: Wenn sich die Entwicklung zur Arbeit in den eigenen vier Wänden als Folge der Corona-Pandemie fortsetzt, werden Büroarbeiter nicht mehr jeden Tag zur Arbeit fahren und längere Wege in Kauf nehmen. Manche könnten sich so teure Stadtwohnungen sparen und aus den urbanen Zentren hinausziehen. Andere könnten allerdings mehr Wohnraum benötigen, wenn sie länger zu Hause sind und einen Arbeitsplatz dauerhaft einrichten wollen. So nimmt die Nähe zur Arbeit als Argument für die Wahl des Wohnortes ab und die Internetverbindung zu.

Andere Punkte sprechen allerdings dafür, dass die Mietpreise in den beliebten Stadtvierteln weiter steigen. So ist das finanzielle Umfeld mit niedrigen Zinsen ein Grund gegen eine generelle Entspannung auf dem Immobilienmarkt, wenn Wohnungen als Kapitalanlage nicht nur für heimische Privatinvestoren und zum Eigenbedarf interessant bleiben.

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD, blickt ebenfalls auf den geringen Mietpreisanstieg in den Städten und warnt schon vor einem Überangebot an Wohnraum. In einem Gastbeitrag in der F.A.Z. schrieb er jüngst, dass für den Wohnungsbau zwar keine Vollbremsung nötig ist, aber ein vorsichtiges Neujustieren der Geschwindigkeit. Damit meint er, dass sich in bestimmten Märkten das Bautempo verlangsamen sollte.

Der Bedarf an Wohnungen könnte sinken

Immobilienökonom Vornholz erwartet, dass in den nächsten Jahren der Angebotszuwachs die Nachfragezunahme insgesamt übersteigt, auch wenn es regional sicherlich unterschiedliche Entwicklungen geben wird. „Wohnungsprognosen gehen davon aus, dass der Bedarf an neuen Wohnungen in den kommenden Jahren kontinuierlich zurückgehen wird“, sagt er. Während in den beliebten Stadtvierteln Nachfrage und Mietpreise hoch blieben, könnten sich zunächst in den Außenbezirken auch leerstehende Wohnungen zeigen.

Wenig Entspannung verspricht diese Prognose allerdings für das Umland der städtischen Zentren, wenn diese gut angebunden sind und schnelles Internet bieten. Da erwartungsgemäß vermehrt Menschen aus der Stadt ins Umland ziehen, um günstiger zu wohnen, steigt auch dort der Druck auf die Mieten. So driftet die Entwicklung der Immobilienpreise je nach Region noch weiter auseinander als bisher.