#Warum die Wohngemeinnützigkeit keine gute Idee ist

Zu den merkwürdigen Vorstellungen in der deutschen Wohnungspolitik gehört es, dass eine Wiederherstellung der Gemeinnützigkeit die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt verbessern würde. Diese Forderung stammt von Grünen, Linken und Teilen der SPD und gewinnt keineswegs nur in wirtschaftsfernen Kreisen an Fahrt.

Angestrebt wird, Wohnungsgesellschaften zu stärken, die ohne Gewinnstreben arbeiten. Im Gegenzug sollen sie von Steuern befreit werden und andere Vergünstigungen wie etwa billiges staatliches Bauland erhalten. Dadurch sollen niedrige Mieten ermöglicht werden, speziell in den großen Städten.

Merkwürdig an dieser Forderung ist, dass sie eigentlich alle ökonomischen Lehren der jüngeren Vergangenheit missachtet. Dazu gehört, dass die Wohngemeinnützigkeit 1990 aus guten Gründen abgeschafft wurde. Der gewaltige Wohnungsmangel in der Nachkriegszeit war längst beseitigt.

Der führende Vertreter der Gemeinnützigkeit, die gewerkschaftseigene Neue Heimat, war unter skandalösen Umständen zusammengebrochen. Deren Vorstand hatte sich schamlos bereichert, unter anderem durch überhöhte Rechnungen an durch sie gegründete Gesellschaften. Auch wegen dieses Filzes gab es damals keine große Gegenwehr gegen die Aufgabe der Wohngemeinnützigkeit.

Grundsätzliche Konstruktionsfehler

In der Rückschau verschwimmt allerdings, dass das Problem der Neuen Heimat nicht allein in menschlichen Fehlern begründet war. Vielmehr beruhte es auf einem grundsätzlichen Konstruktionsfehler.

Unternehmen, die keinen Gewinn erwirtschaften müssen oder gar dürfen, sind von vornherein dem Zwang enthoben, sich unmittelbar im Markt zu messen. Damit stehen ihre Spitzenkräfte nicht unter der Vorgabe, ihre Verwaltungen möglichst effizient zu führen und die Geschäftsmodelle ständig zu überprüfen.

Genau daran war die Neue Heimat gescheitert. Als spätestens in den achtziger Jahren kein gesonderter Bedarf mehr an neuen Wohnsiedlungen bestand, suchte die Gesellschaft ihr Heil im Ausland – es galt ja, eine völlig überbesetzte Belegschaft irgendwie zu beschäftigen.

Doch das misslang dem Koloss mit seinen mittlerweile 330.000 Wohnungen. Letztlich musste er völlig überschuldet aufgeben – ein für die Gewerkschaften verheerendes Kapitel, das der Gemeinnützigkeit im Wohnungssektor den Todesstoß versetzte.

Was soll also dafür sprechen, die Wohngemeinnützigkeit wiederaufleben zu lassen? Es ist schon richtig, dass speziell in den Metropolen, aber zunehmend auch in ihrem Umland günstige Mietwohnungen fehlen. Offensichtlich versprechen sich private Unternehmen derzeit mehr davon, teure Wohnungen auf den Markt zu bringen.

Doch hängt das wirklich damit zusammen, dass sie in erster Linie oder sogar ausschließlich an ihren Profit denken? Vielmehr spricht vieles dafür, dass die Bedingungen mangelhaft sind, unter denen die privaten Wohnungsanbieter arbeiten.

Großsiedlungen verkamen zu Gettos

So sind fast alle größeren Städte dazu übergegangen, neue Wohnprojekte nur unter der Auflage zu genehmigen, dass mindestens ein Viertel der Wohnungen unter Marktpreis an sozial Bedürftige vermietet wird. Das klingt nach einer hehren Auflage, die allerdings dazu führt, dass die übrigen Wohnungen teuer vermietet oder verkauft werden, damit sich das Projekt insgesamt rechnet.

Die Begünstigten dürfen sich zwar über die soziale Wohltat einer geringen Miete freuen, doch der überwiegenden Zahl der Bedürftigen kann dadurch nicht geholfen werden – gerecht ist diese Art der Lotterie nicht. Für die Mittelklasse wiederum wird durch derartige Auflagen das Angebot nicht erweitert.

Sinnvoller wäre es, das Bauen durch eine Durchforstung der Vorschriften zu verbilligen und vor allem für mehr Bauland zu sorgen. Daran scheitern regelmäßig vor allem die Kommunen, sei es, weil ausgedünnte Behörden damit überfordert sind, sei es, weil die angestammte Bevölkerung neue Baustellen in ihrer Umgebung befürchtet. So tut sich beispielsweise Frankfurt seit Jahren schwer damit, neues Gelände für dringend benötigte Wohnungen zu finden.

Sollte dies dennoch gelingen, wäre es ein Bärendienst, den Bau und die Bewirtschaftung der neuen Wohnungen gemeinnützigen Gesellschaften zu überlassen. Sie würden ständig damit kämpfen müssen, ausreichende Mittel zu erwirtschaften, um die Wohnungen und auch die gesamten Viertel in einem guten Zustand zu erhalten – gegen den Hauptanreiz der ihnen übergeordneten kommunalen Gremien, die Mieten – koste es, was es wolle – zu drücken.

Welche Tiefen da drohen, hat schon die Neue Heimat gezeigt: Ihre Großsiedlungen verkamen aus Finanznot zu Gettos, in denen niemand mehr wohnen wollte, der sich anderes leisten konnte. Eine Zukunft sollte der Wohngemeinnützigkeit niemand wünschen, der es gut mit dem deutschen Wohnungsmarkt meint.