Historischer Kostensprung am Bau

Die Kosten rund ums Bauen in Deutschland sind so stark gestiegen wie seit 51 Jahren nicht mehr. Um 12,6 Prozent legten die Preise für alle Vorleistungen und Materialien rund um den Neubau im August im Vergleich zum Vorjahresmonat zu, wie das Statistische Bundesamt am Donnerstag mitteilte. Das war der stärkste Preisanstieg seit November 1970. Besonders stark erhöhten sich zuletzt wegen des Holzmangels die Preise für Zimmer- und Holzbauarbeiten, die um 46,5 Prozent zulegten. Aber auch Betonarbeiten wurden 14,8 Prozent teurer, Ausbauarbeiten 11 Prozent.

Der starke Preisanstieg am Bau trifft Deutschland in einer Phase, in der Immobilien ohnehin schon teurer und teurer werden. Um gut 10 Prozent seien die Immobilienpreise im vergangenen Jahr gestiegen, berichtet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW), das gemeinsam mit dem Wohnungsunternehmen Accentro den „Wohneigentumsreport 2021“ vorlegte. Zwar sei die Zahl der verkauften Wohnungen im Corona-Jahr 2020 geringer gewesen als im Vorjahr, der Preisanstieg habe diesen Effekt für das Gesamtvolumen der Transaktionen aber mehr als ausgeglichen auf 36 Milliarden Euro, sagte IW-Immobilienfachmann Michael Voigtländer. Der Kreditvermittler Interhyp berichtet derweil, die Wohnungspreise seien dieses Jahr teilweise schon wieder fast so gestiegen wie im Gesamtjahr 2020. Es geht also weiter.

Schuld sind nicht nur die Niedrigzinsen

Bemerkenswert dabei: Lange waren es vor allem die Niedrigzinsen und die Wohnungsnot, die als Gründe für die steigenden Preise für Häuser und Wohnungen genannt wurden, wie der Ökonom Karsten Junius von der Bank J. Safra Sarasin hervorhebt. Jetzt gibt es einen anderen wichtigen Faktor: steigenden Kostendruck. Immobilien-Fachmann Voigtländer spricht von einem „neuen Phänomen“, obwohl natürlich auch in der Vergangenheit die Baupreise gestiegen sind. Im Moment aber ist es besonders auffällig.

Engpässe gibt es nicht nur bei Rohstoffen und Materialien. Es gibt offenbar auch einen Arbeitskräftemangel. Corona soll die Knappheiten noch mal verschärft haben; sei es durch Hygienevorschriften auf dem Bau selbst, sei es durch Schwierigkeiten beim Einsatz von Arbeitskräften beispielsweise aus Osteuropa.

Ob das nur vorübergehend so ist oder jetzt für längere Zeit so bleibt, ist noch nicht klar. So wie die Notenbanken meinen, der Anstieg der Inflation selbst nach der Corona-Krise sei normal und werde bald wieder verschwinden, so könnten auch die Engpässe am Bau vorübergehender Natur sein. Aber das ist offen.

Bau-Löhne werden gerade verhandelt

Eine wichtige Frage sei, ob jetzt auch die Löhne am Bau stiegen, sagt Immobilien-Fachmann Voigtländer. Die Gewerkschaft IG Bauen-Agrar-Umwelt verhandelt gerade mit der Bauwirtschaft über die Tarifverträge; unter Umständen droht der größte Streik seit 20 Jahren auf den Baustellen (F.A.Z. vom Donnerstag). Die Gewerkschaft ist mit einer Forderung nach 5,3 Prozent mehr Lohn in die Tarifrunde gestartet.

Der Aufschwung am Bau und der Mangel an Arbeitskräften bestimmen auch diese Verhandlungen: So hatte das Ifo-Institut eine Studie veröffentlicht, der zufolge ein Drittel der Betriebe im Hochbau über Schwierigkeiten klagt, Fachkräfte zu finden. Im Tiefbau fehlten sogar 38 Prozent der Betriebe geeignete Bewerber.

Der „Wohneigentumsreport 2021“ sieht diese Engpässe besonders stark für alle Gewerke, die für die energetische Sanierung von Gebäuden notwendig sind. 75 Prozent aller offenen Stellen in der Heizungs-, Sanitär- und Klimatechnik blieben unbesetzt, bei Dämm-Fachleuten sehe es nicht viel besser aus. Ein Grund sei die zunehmende Akademisierung, die Handwerksbetriebe fänden nicht genug Nachwuchs. Wenn die neue Bundesregierung beim Gebäude-Klimaschutz viel machen wolle, müsse sie aber mehr sanieren, sagte Voigtländer. In der Zeit von 2010 bis 2020 seien im Jahr 0,8 bis 1 Prozent der Wohnungen in Deutschland energetisch saniert worden. Wenn Deutschland die Klimaziele erreichen wolle, müsse man auf ungefähr die doppelte Quote im Jahr kommen. Das koste bis 2050 rund 500 Milliarden Euro.

„Ein heikler Punkt dabei sind die Reibungsstellen zwischen Klima- und Sozialpolitik“, sagte Voigtländer: „In den Häusern, die am dringendsten saniert werden müssen, wohnen meistens zugleich die ärmsten Leute.“ Das dürfte es vergleichsweise schwer machen, gestiegene Sanierungskosten auf die Miete umzulegen.

Manche Mieten hängen an der Inflation

Im Moment versuchten jedenfalls viele Projektentwickler, die insgesamt gestiegenen Baupreise auf die Hauskäufer zu überwälzen, berichten die Fachleute. Das gelinge aber unterschiedlich gut. Mieter könnten mittelfristig sogar von den höheren Inflationsraten selbst getroffen werden. Immerhin ist die Inflationsrate in Deutschland im September auf 4,1 Prozent gestiegen. Wichtige Standard-Mietverträge etwa vom Eigentümerverband Haus und Grund sähen aber eine „Inflationsindexierung“ der Miete vor, berichtet Voigtländer: Steigt dann die Inflation, kann auch die Miete angehoben werden.

Ähnliche Regelungen gibt es in manchen Euroländern für Gehälter im öffentlichen Dienst. Luis de Guindos, der Vizepräsident der Europäischen Zentralbank, hat kürzlich ins Gespräch gebracht, solche Inflationsindexierungen von Löhnen dieses Jahr auszusetzen, weil es sich beim Anstieg der Inflation nur um ein vorübergehendes Phänomen handele. Für inflationsindexierte Mieten hat er das nicht vorgeschlagen. Fachmann Voigtländer beruhigt aber: Die Mietverträge sähen vor, dass die Inflation etwas länger hoch bleiben müsse, damit die Miete steige – ein einzelner Extremmonat reiche nicht.

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