#Im Teufelskreis der Regulierungen

Der politische Zielkonflikt zwischen Umweltschutz und bezahlbarem Wohnen erreicht mit dem europäischen Green Deal eine neue Dimension. Schon bald werden freiwerdende Wohnungen mit schlechter Energiebilanz nicht mehr wiedervermietet werden dürfen. Auch Deutschland wird, den französischen und niederländischen Vorbildern folgend, die ökologischen Anforderungen an Bestandswohnungen in den kommenden Jahren drastisch nach oben schrauben. Das Problem ist nur: Deutschland hat nicht nur ökologische Ideale, sondern auch soziale. Würde die Wohnung saniert werden, um den Ansprüchen des Green Deal zu entsprechen, müsste auch die Miete erheblich steigen. Doch das ist mit Ausnahme der Modernisierungsumlage verboten, und selbst die wird immer weiter begrenzt.

Die vergangenen Jahre seit 2013, als die Mietpreisbremse 1 im Wahlkampf auf die politische Bühne gehoben wurde, kannten nur einen Weg im Bereich des Mietrechts – immer mehr Vorgaben zu Gunsten der Mieter und zu Lasten der Vermieter. Geholfen hat es den Mietern nicht, nur geschadet. Diese Erkenntnis wird die Politik leider nicht hindern, an immer neuen Regularien zu basteln, um den Mietern den Eindruck zu vermitteln, dass ihre Sorgen ernst genommen werden.

Schon jetzt wird der Katalog an Verboten und Einschränkungen von Jahr zu Jahr länger. Beim Neubau verteuern die immer strengeren energetischen Auflagen die reinen Baukosten. Mit der Neuregelung der Energie-Einsparverordnung im Jahr 2014 stiegen die Baukosten je Quadratmeter zunächst um 1,7 Prozent und mit der weiteren Verschärfung im Jahr 2016 um weitere 3,7 Prozent, konservativ gerechnet. Eine Studie des Bundesverbandes für Erneuerbare Energien (BEE) spricht von einem unmittelbaren Preisschub von rund 6 Prozent je Quadratmeter aufgrund der energetischen Auflagen und weiteren 3 Prozent durch nicht energiebedingte höhere Auflagen.

Weder sozial noch ökologisch sinnvoll

Auch das Zweckentfremdungsverbot wird heute so ausgelegt, dass Bestände kaum mehr abgerissen und zeitgemäß neu gebaut werden können. Ursprünglich als Schutz vor der Umwandlung von Wohn- in Gewerbeflächen, dient das Verbot heute dazu, Neubau und Nachverdichtung zu verhindern, obwohl dies erwiesenermaßen zwei der wichtigsten Instrumente zur Schaffung von mehr Wohnraum sind.

Viele Metropolen schreiben auf Grundlage des Zweckentfremdungsverbots vor, dass neu errichtete Wohnungen grundsätzlich nicht teurer vermietet werden dürfen als die Altbestände oder eine bestimmte Miete nicht überschritten werden darf. Das macht die Kalkulation für die meisten Bestände kaum noch attraktiv. Die Folge: Statt energie- und flächeneffizienten Wohnraum für mehr Menschen zu schaffen, bleiben schlecht isolierte und ineffizient errichtete Nachkriegsbauten in Bestlagen stehen. Das ist weder sozial noch ökologisch sinnvoll, da der CO2-Verbrauch dieser Gebäude unverhältnismäßig hoch ist und zudem viel Bodenfläche für wenig Wohnraum verbraucht wird.

Ähnliche Entwicklungen beobachten wir auch beim klassischen Mieterschutz. Die erwähnte Mietpreisbremse 1, Ende 2014 als großer Wurf der großen Koalition gefeiert, hat den Menschen bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum nicht geholfen. Also wurden die Regeln verschärft. Da auch die Mietpreisbremse 2 kaum helfen konnte auf dem stark nachgefragten Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolen, führte Berlin als erste Stadt im Alleingang den sogenannten Mietendeckel ein. Das Ergebnis ist katastrophal: Gut betuchte Mieter großer Altbauwohnungen in bevorzugten Innenstadtlagen dürfen ihre Miete erheblich senken, obwohl gerade sie sich hohe Mieten leisten können. Für die Mieter einfacherer Wohnungen hatte der Mietendeckel hingegen keine Auswirkungen. Gleichzeitig werden seit Einführung des Mietendeckels immer weniger Mietwohnungen insgesamt angeboten, da Eigentümer freiwerdende Wohnungen entweder zum Verkauf anbieten, im Freundeskreis vermieten oder schlicht leer stehen lassen.

Das Ergebnis der Wohnungspolitik der vergangenen Jahre ist ein Teufelskreis der Regulierungen. Auf jedes neue Wohnungsgesetz, das nichts taugt, aber umso klangvollere Namen hat, folgt ein weiteres Wohnungsgesetz, das wieder nichts taugt. Wie bei jeder überbordenden Bürokratie greift die Wohnungspolitik dabei immer mehr an die grundgesetzliche Substanz des Immobilieneigentums. Die Situation, in der ein Eigentümer eine leerstehende Wohnung nicht sanieren, aber unsaniert auch nicht vermieten darf, mag sich heute noch kafkaesk anhören. Wenn aber die sozialen und die ökologischen Ideale nicht bald in ein Gleichgewicht gebracht werden, dann droht der deutschen Wohnungswirtschaft diese Pattsituation.

Es wird Jahre dauern, bis Verfassungsgericht und Europäischer Gerichtshof einen ausgleichenden Kompromiss finden. Den Nachteil werden abermals die Mieter haben. Das Angebot an Wohnungen wird nochmals verknappt und die Preise werden weiter steigen.