Immobilien: Nur noch in wenigen Städten fallen die Hauspreise

Das Statistische Bundesamt in Wiesbaden meldet das dritte Quartal in Folge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum steigende Preise für Wohnimmobilien. Wie die Behörde am Mittwoch mitteilte, legte der amtliche Häuserpreisindex, der Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland umfasst, im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,2 Prozent zu. Damit verstetigte sich die Entwicklung, die sich seit dem vierten Quartal 2024 abgezeichnet hatte. Davor waren die Hauspreise in Deutschland acht Quartale lang auf Jahressicht rückläufig gewesen – das war ein ungewöhnlich starker Preisverfall gewesen.

Die amtlichen Zahlen werden immer mit etwas Zeitverzögerung zu vielen Preisdaten aus privaten Quellen veröffentlicht. So hatte der Verband deutscher Pfandbriefbanken, dessen Statistik in der Branche ebenfalls einen guten Ruf genießt, für das zweite Quartal einen deutlichen Preisanstieg für Wohnimmobilien auf Jahressicht vermeldet und dabei insbesondere die Verteuerung in Frankfurt mit plus 6,4 Prozent und in München mit plus 6,5 Prozent hervorgehoben.

Das Statistische Bundesamt berichtet, Eigentumswohnungen hätten im zweiten Quartal in allen Regionen Deutschlands im Schnitt mehr gekostet als vor Jahresfrist. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gelte das nur für die meisten Regionen.

In den sieben größten Städten Deutschlands – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – seien die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,4 Prozent gestiegen. In kreisfreien Großstädten außerhalb der sieben größten Städte betrug das Plus durchschnittlich 5,0 Prozent. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen zahlten Käufer von Eigentumswohnungen 3,6 Prozent mehr als im Vorjahresquartal.

Den einzigen Rückgang gab es für die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern in den sieben größten Städten. Dort sanken die Preise im Schnitt auf Jahressicht um 0,2 Prozent. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen dagegen stiegen auch die Hauspreise um 2,8 Prozent. In kreisfreien Großstädten außer den sieben größten Städten stiegen die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,9 Prozent.

„Die Erholungsphase auf dem Immobilienmarkt hält weiter an“, sagte Jens Tolckmitt, der Hauptgeschäftsführer des Pfandbriefbanken-Verbands. Treiber seien die Preise für Wohnimmobilien. „Der Wohnungsmangel wird die Wohnimmobilienpreise und Mieten tendenziell eher weiter ansteigen lassen“, meinte er. Die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sei „noch nicht so gefestigt“ wie auf dem Wohnimmobilienmarkt.

Der zurückliegende Preisverfall am deutschen Immobilienmarkt hatte offenbar nicht nur für Kaufinteressierte Vorteile. Fachleute sehen auch die Risiken aus Immobilienblasen deutlich zurückgegangen. Die Schweizer Großbank UBS , die einmal im Jahr einen internationalen Blasenindex veröffentlicht, hatte immer Frankfurt und München als Risikokandidaten genannt. Im Jahr 2021 sah die Bank Frankfurt sogar global auf dem ersten Platz, was die Gefahr einer Immobilienblase betreffe. 2023 dann hieß es über den Frankfurter Immobilienmarkt: „Die Luft entweicht sehr schnell – es sieht aus, als ob eine Blase platzt.“ In dieser Woche nun berichtet die UBS, das Blasenrisiko sei im Jahr 2025 in aller Welt gesunken. Frankfurt und München hätten sich stabilisiert. Die Ungleichgewichte in beiden Städten seien zurückgegangen. Die Blasenindex-Werte für beide Städte lägen nun „außerhalb der Blasenrisikozone“. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hatte in ihrem Finanzstabilitätsbericht auf die Stabilisierung der europäischen Immobilienmärkte hingewiesen. Sie seien aber angesichts der erhöhten Unsicherheit gleichwohl mit „Gegenwind“ konfrontiert.

Wie es mit den Immobilienpreisen ganz genau weitergehen wird, weiß natürlich niemand. Was die Bauzinsen betrifft, so war zuletzt wieder ein leichter Anstieg zu beobachten, nach Zahlen der FMH-Finanzberatung auf durchschnittlich 3,69 Prozent für Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung. Dahinter steckt, dass die Pläne der Bundesregierung für höhere Staatsschulden und Staatsausgaben die Rendite der Bundesanleihe mit zehn Jahren Laufzeit in die Höhe getrieben haben, und die hat über die Pfandbriefrendite Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen. Die Fachleute für Baufinanzierungen, die regelmäßig vom Kreditvermittler Interhyp befragt werden, rechnen für die kommenden vier Wochen mit einer Seitwärtsbewegung um 3,7 Prozent. Längerfristig erwarten mehr als zwei Drittel steigende Bauzinsen auf einen Wert von bis zu vier Prozent.

Der Pfandbriefbanken-Verband berichtet, das Immobilienfinanzierungsgeschäft entwickele sich positiv. Für das erste Halbjahr sei für die ausgereichten Immobiliendarlehen ein Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 17 Prozent auf 70,1 Milliarden Euro verzeichnet worden. „Offenbar haben sich Investoren und Privathaushalte inzwischen auf das neue Zinsniveau eingestellt“, sagte Tolckmitt.

Mit der Frage, wie es langfristig weitergeht mit der Preisentwicklung von Immobilien in Deutschland, hat sich die Postbank beschäftigt. „Langfristig zeigt die Wertentwicklung in den meisten Regionen nach oben“, ist das Resultat der Analyse zahlreicher Bestimmungsfaktoren. Bis 2035 dürften die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte hinweg real, also bereinigt um die Inflation, um 0,4 Prozent je Jahr steigen. Je nach Stadt und Kreis gebe es jedoch erhebliche Unterschiede. Besonders stark falle der Preisanstieg voraussichtlich in einigen Groß- und Mittelstädten, in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen, in Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen aus.

Nur geringe reale Preiszuwächse prognostiziert die Postbank unter anderem für mehrere Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, aber auch für einige Gebiete in Niedersachsen sowie im Nordosten Bayerns. Preisrückgänge seien in sehr ländlich geprägten Regionen vor allem in den neuen Bundesländern zu erwarten. Mit fallenden Immobilienpreise rechnet die Postbank aber beispielsweise auch für die Landkreise Goslar, Holzminden und Wunsiedel, den Märkischen Kreis und den Ennepe-Ruhr-Kreis. Den höchsten Preisanstieg erwartet die Bank in Leipzig – den stärksten Preisverfall im Landkreis Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt.