In Zeiten von Inflation, höheren Abgaben sowie steigenden Lohnkosten von Dienstleistern sollten viele Mieter genau auf die Nebenkostenabrechnung ihres Vermieters achten. Immer wieder führen einzelne Positionen zum Streit, und nicht selten treffen sich die Mietparteien auch wegen kleinerer Beträge vor Gericht: Um 9,88 Euro beziehungsweise 9,74 Euro stritten ein Mieter und sein Vermieter aus dem Kölner Umland seit Jahren.

Vor wenigen Wochen hat der achte Zivilsenat am Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in ihrem Fall entschieden, dass der Bewohner nicht für die Kosten einer Anmietung von Rauchwarnmeldern durch seinen Vermieter aufkommen muss. Betriebskostenrechtlich handele es sich um nicht umlagefähige Aufwendungen, heißt es in der nun veröffentlichen Entscheidung vom 11. Mai 2022 (Az.: VIII ZR 379/20).

In dem Ausgangsfall hatte der Eigentümer seinem langjährigen Mieter 2015 mitgeteilt, dass er das Gebäude mit Rauchwarnmeldern ausstatten werde. Die Nebenkostenabrechnung wies dann vom Folgejahr an die Position „Miete + Wartung Rauchmelder“ aus, für die jede Mietpartei anteilig aufkommen musste. Dagegen wehrte sich der Mieter und klagte. Denn: Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, ergeben sich abschließend aus dem Katalog des Paragraphen 2 Nr. 1 -16 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ist eine Kostenart nicht aufgeführt, kommen für die Umlage nur „sonstige Kosten“ in Betracht. Darunter fallen vor allem neuartige, technische Entwicklungen, an die der Gesetzgeber bei Erlass des Gesetzes nicht dachte.

Der Zivilsenat bejahte dies im Fall von Rauchwarnmeldern, die erst im Nachhin­ein in Wohnräumen angebracht werden. Wie schon andere Gerichte stellten die höchsten Zivilrichter dann aber auf die Vergleichbarkeit mit anderen Fällen aus dem Kostenkatalog ab. Und hieran scheiterte letztlich die Umlagefähigkeit.

Dabei handele es sich nämlich letztlich um „verkappte Anschaffungskosten“, weil sie an die Stelle der andernfalls dem Vermieter entstehenden Erwerbskosten träten, schreiben die Richter in ihren Urteilsgründen: „Anschaffungskosten stellen indes keine Betriebskosten dar.“

Dieser Grundsatz könne nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter sich anstatt für einen Erwerb der Rauchwarnmelder für deren Anmietung entscheide, betont der BGH. Einer analogen Anwendung versperrte sich der Senat, denn bei der letzten Gesetzesänderung im Jahr 2012 habe in einer Vielzahl von Bundesländern schon die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern bestanden – dennoch habe der Gesetzgeber nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Kosten für eine Anmietung von Rauchwarnmeldern in den Betriebskostenkatalog aufzunehmen. Inhaltlich gab es also eine Entlastung des Mieters, wegen formellen Fehlers muss das Landgericht Köln allerdings nochmals in dem Rechtsstreit entscheiden.

Hätte der Eigentümer den Rauchwarnmelder dagegen selbst gekauft, hätte er sich die Anschaffungskosten über eine Anpassung der Nettokaltmiete zurückholen können. Der Einbau ist eine Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter dulden muss. Zudem muss er dann auch mit einer Erhöhung der Miete rechnen. Geht es hingegen um die Wartung, haben die Richter in Karlsruhe in der Vergangenheit auch schon entschieden, dass regelmäßig wiederkehrende Wartungskosten etwa für Feuerlöscher und brandschutztechnische Einrichtungen über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können.