#Österreich wappnet sich gegen Immobilienblase

Der rasante Preisanstieg von Immobilien und die große Bereitschaft der Banken, den Hauskauf mit ultragünstigen Krediten zu finanzieren, besorgt Finanzaufseher in immer mehr Ländern. Vor Kurzem kündigte auch Österreichs Finanzaufsicht an, Banken striktere Regeln für Beleihung und Kreditvergabe vorzugeben. Das soll letztlich beide Seiten schützen: Kreditnehmer und Kreditgeber.

Doch viele Kaufwillige dürften das als eine schlechte Nachricht interpretieren: „Eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent könnte den Traum vom Wohneigentum für viele Haushalte mit mittlerem Einkommen beenden“, sagt Reber Acar von der Ratingagentur Scope. Der Analyst warnt: „Der Ausschluss eines großen Teils der Bevölkerung vom Immobilienmarkt könnte zu sozialen Spannungen führen und mehr schaden als nützen.“

Noch ist es nicht so weit. Aber zur Mitte des neuen Jahres sollen in Österreich schärfere Richtlinien durchgesetzt werden, haben die Vertreter des Finanzministeriums, der Notenbank und der Finanzaufsicht im Finanzmarktstabilitätsgremium (FMGS) beschlossen. Schon länger warnt das FMGS vor systemischen Risiken der Wohnimmobilienfinanzierung, es hatte schon früher Banken zur Zurückhaltung gemahnt.

Drei Kriterien für nachhaltige Kredite

Offenbar vergeblich. Der Leitlinie zur nachhaltigen Kreditvergabe von Hypotheken werde nicht in ausreichendem Maß entsprochen, beklagt die Wiener Aufsicht: „Ein großer Teil der Kreditnehmer bleibt gegenüber kurzfristigen Zinsänderungen verwundbar. Ein großer Teil der neuvergebenen Immobilienkredite wird auch weiterhin mit überhöhten Schuldendienst- und Beleihungsquoten vergeben.“ Deshalb ziehen die Experten nun die Reißleine und wollen ihre schon 2018 vorgeschlagenen Maßnahmen angewandt wissen.

Als Maßstab für eine nachhaltige Immobilienkreditvergabe sind drei Kriterien vorgegeben. Erstens: Der Kreditnehmer soll 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stemmen. „Eigenmittelanteile unterhalb eines Richtwertes von 20 Prozent werden als kritisch angesehen.“ Beleihungen in Höhe von mehr als 80 Prozent des Verkehrswertes wären damit nicht mehr möglich.

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Zweitens sollen die Kreditlaufzeiten „nicht unverhältnismäßig lang ausfallen“. Laufzeiten jenseits von 35 Jahren müssten die Ausnahme sein, es gelte die Einkommensentwicklung der Kreditnehmer im Lebenszyklus zu berücksichtigen.

Drittens sollen die Banken darauf achten, dass der Kreditnehmer sich mit den Schulden nicht übernimmt. Grundlage dafür müsse eine konservative Berechnung der Haushaltseinnahmen und -ausgaben sein, bei der nur jene Einkommen berücksichtigt werden dürften, die regelmäßig kämen und nachhaltig seien. Tilgung und Zinszahlung sollten nicht mehr als 30 bis 40 Prozent im Verhältnis zum Nettoeinkommen ausmachen.

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Österreich steht mit solchen Plänen nicht allein da. In der Schweiz müssen Kreditnehmer schon länger bis zu 20 Prozent der Kosten aus Eigenmitteln aufbringen. In Belgien müssen seit 2020 die Erwerbsnebenkosten sowie mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein. In Dänemark gilt eine Beleihungsgrenze für Privathäuser von 80 Prozent (Ferienwohnungen 75 Prozent) bei einer maximalen Kreditlaufzeit von 30 Jahren.