#Welche Änderungen auf Immobilien-Erben zukommen

Am 2. Dezember 2022 hat des Bundestag das „Jahressteuergesetz 2022“ zur Abfederung der Folgen von Inflation und Preissteigerungen beschlossen – mit weitreichenden Konsequenzen, die auch das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz betreffen. Stimmt der Bundesrat dem Gesetz zu, können auf Eigentümer von Immobilien und Erben unter bestimmten Voraussetzungen höhere Erbschafts- und Schenkungssteuern zukommen.

Doch was ist eigentlich die Erbschaftssteuer, wann wird sie fällig und wen betrifft sie? Welche Änderungen wird das neue Bewertungsgesetz von Immobilien mit sich bringen und was passiert mit dem Freibetrag?

Was ist die Erbschaftssteuer?

Seit 1906 muss in Deutschland erhaltenes Erbe versteuert werden. Das bedeutet: Wenn Vermögen vererbt oder verschenkt wird, unterliegt es der Erbschafts- bzw. Schenkungsteuer. Diese fällt auf den geschätzten Gesamtwert eines Erbes an, wobei Schulden, Freibeträge und Bestattungskosten den Betrag nach unten korrigieren können.

Wer muss Erbschaftssteuer zahlen?

Die Erbsteuer fällt an, wenn mindestens eine der beteiligten Personen, also der Erblasser oder Erbe, ihren ständigen Wohnsitz oder Aufenthalt in Deutschland hat.

Unabhängig vom Wohnsitz der beteiligten Personen besteht zudem immer eine Steuerpflicht in Deutschland, wenn Vermögen aus dem Inland (sogenanntes Inlandsvermögen) übertragen bzw. verschenkt wird. Darunter fallen vor allem Immobilien in Deutschland und Unternehmensanteile von mehr als 10 Prozent an deutschen Firmen.

Verwandtschaftsgrad und Steuerklasse: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Höhe der Erbschaftssteuer orientiert sich am Verkehrswert des geschätzten Erbes sowie am Verwandtschaftsgrad zwischen Eigentümer und Erbenden. Je enger Begünstigter und Erblasser verwandt sind, desto geringer ist die Erbschaftssteuer – und umso höher der Freibetrag.

Der Verwandtschaftsgrad beeinflusst außerdem, welche Steuerklasse die Erbenden betrifft. Dies hat wiederum Einfluss auf die Höhe der Erbschaftssteuer. Ehepartner werden, je nach Wert des Erbes, in Steuerklasse I mit 7 bis 30 Prozent besteuert. Geschwister oder Nichten und Neffen rutschen in Steuerklasse II, was einen Steuersatz von 15 bis 43 Prozent bedeutet. Nicht mit dem Erblasser verwandte Personen zahlen in Steuerklasse III, für die fallen mindestens 30 Prozent Erbschaftssteuer an.

Erbschaftssteuer: Wie hoch ist der Freibetrag für ein Kind?

Der Fiskus gewährt Erben bestimmte Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad entsprechend abnehmen. Ehepartner müssen beispielsweise erst ab einer vererbten Summe von 500.000 Euro Steuern zahlen, Kinder ab 400.000 Euro.

Das Problem mit den Freibeträgen ist, dass sie sich im Zuge der Änderungen durch das „Jahressteuergesetz 2022“ voraussichtlich nicht ändern werden, bei gleichzeitiger Neubewertung von Immobilienwerten.

Indirekte Erhöhung der Erbschaftssteuer: Was ändert sich 2023?

Denn die neuen Regelungen aus dem „Steuergesetzjahr 2022“ sehen vor allem einen neuen Bewertungsmaßstab für Immobilien vor, was wiederum direkten Einfluss auf die Besteuerung von Eigentumswohnungen und -häusern nimmt. Kritiker der Änderungen sprechen daher auch von einer indirekten, also „versteckten Steuererhöhung“. Diese Änderungen sollen ab 2023 gelten:

• Erhöhung der Nutzungsdauer einer Wohnimmobilie von 70 auf 80 Jahre: Dadurch verringert sich der Betrag, der aus Altersgründen vom Wert der Immobilie abgezogen wird. Es bleibt also ein größerer Restwert übrig, der den Wert bei der Bewertung steigen lässt.
• Erhöhung des Sachwertfaktors: Genau dieser Restwert des Hauses oder der Wohnung wird mit dem sogenannten Sachwertfaktor multipliziert. Die Kennzahl, also der Multiplikationsfaktor, wird von Gutachtern auf Basis von Verkäufen des Vorjahres einer bestimmen Region festgelegt. Erhöht sich der Sachwertfaktor beispielsweise scheinbar marginal von 1,0 auf 1,4, bedeutet das eine immense Wertsteigerung von 40 Prozent.
• Ein neuer Regionalfaktor für gefragte Wohngegenden soll Unterschiede zwischen dem durchschnittlichen Baukostenniveau der Region und dem restlichen Bundesgebiet abbilden, in dem die zu bewertende Immobilie steht.
• Für vermietete Gebäude ändert sich der sogenannte Liegenschaftszins. Er gilt als eine Prognose darüber, wie sich der Wert der Immobilie entwickeln könnte. Außerdem werden die Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungskosten) angepasst.

Beispiel für die Neubewertung einer Immobilie nach der Erbschaftssteuer 2023

Ein hypothetisches Beispiel, das der Anwalt und Steuerberater Iring Christopeit für die Süddeutsche Zeitung errechnet hat, verdeutlicht, welche Einbußen im ungünstigsten Fall auf Erblasser und ihre Erben zukommen könnten.

Ein frei stehendes Einfamilienhaus aus dem Jahr 2004 mit 220 Quadratmetern Wohnfläche und 700 Quadratmetern Grundstück und einem Bodenrichtwert von 500 Euro pro Quadratmeter, würde demnach 2023 um 61 Prozent im Wert, also von 487.505 Euro auf 785.704 Euro steigen. Wenn der Besitzer seine Immobilie nun an sein Kind übertragen möchte, würden ab 2023 satte 57.855 Euro Erbsteuer fällig. Noch im Jahr davor wären es gerade mal 9625 Euro gewesen.

Wie kann man die neue Erbschaftssteuer umgehen?

Viele Hauseigentümer überlegen, ihre Erbschenkungen noch schnell vor dem 31. Dezember 2022 abzuschließen, was nicht unproblematisch ist, da dieser Schritt wohl überlegt sein wollte und dies Zeit bedarf. Auch wird es schwierig werden, noch vor Weihnachten einen Termin bei einem Notar zu bekommen.

Ein bisschen Hoffnung auf Nachbesserung der neuen Erbschaftssteuer-Regelungen können sich Erben und Erblasser derweil machen. Bundesfinanzminister Christian Lindner setzt sich aktuell für eine Anhebung der Freibeträge ein, auch die anderen Ampel-Koalitionen wollen hier nicht blockieren.