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#Zinswende am deutschen Häusermarkt

„Zinswende am deutschen Häusermarkt“

Am deutschen Immobilienmarkt gibt es eine bemerkenswerte Veränderung: Viele Jahre haben die niedrigen Zinsen die Immobilienpreise zusätzlich beflügelt, wie die Deutsche Bundesbank in ihren Monatsberichten immer wieder herausgestellt hat. Gerade in Großstädten sei es dadurch zu Übertreibungen bei den Hauspreisen bekommen, warnten die Bundesbank-Fachleute. Jetzt hat die Europäische Zentralbank (EZB) für Juli und September erstmals seit elf Jahren eine Anhebung der Leitzinsen angekündigt. Und schon vor diesem Schritt sind in Deutschland die Bauzinsen in vergleichsweise kurzer Zeit spürbar gestiegen: von weniger als einem Prozent für Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zum Jahreswechsel auf aktuell 3,31 Prozent. „Zuletzt gab es einen derart extremen Aufwärtstrend im Jahr 1981“, berichtet Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.

Mehr Verhandlungsspielraum

Eine spannende Frage ist nun, ob sich dieser rasante Zinsanstieg schon in der Entwicklung der Immobilienpreise niederschlägt. Denn wenn höhere Zinsen den Hauskauf für manchen unmöglich machen und parallel andere Formen der Geldanlage attraktiver werden, könnte das den Immobilienpreisanstieg bremsen. Der Kreditvermittler Dr. Klein , der in einem Index quartalsweise die Preisentwicklung in Metropolregionen untersucht, kommt für das erste Quartal noch zu dem Schluss, es seien noch keine Auswirkungen zu beobachten. Das deckt sich mit Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Die Berater von Dr. Klein berichten aber, die Dynamik gehe raus aus dem Markt: Hier und da sei es schon möglich, den Preis runterzuhandeln. Auch die Vermittlungsplattform Europace , über die nach Unternehmensangaben mehr als 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt werden, berichtet aktuell von einer zuletzt etwas abgeschwächten Preisentwicklung.

„Substantielle Effekte auf die Preise würde ich erst bei deutlich mehr als 3 Prozent Zinsen für Baudarlehen mit zehn Jahren Laufzeit erwarten“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienfachmann beim Institut der deutschen Wirtschaft. In der Vergangenheit hatte sich die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt als relativ robust erwiesen. Die Verwerfungen der Corona-Pandemie hatten ihr wenig anhaben können – die Preise stiegen weiter. In einem am Dienstag veröffentlichten Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft für den Branchenverband ZIA heißt es allerdings: „Vieles deutet darauf hin, dass der Markt nun in eine Abschwungphase eintritt und damit ein neuer Immobilienzyklus eingeläutet wird.“

Die Veränderungen der Preise von Immobilien von Monat zu Monat sind immer mit etwas Vorsicht zu genießen, weil gewisse Schwankungen nicht ungewöhnlich sind. Trotzdem ist in den jüngsten Zahlen von Europace, die auf tatsächlichen Transaktionen, nicht auf Angebotspreisen beruhen, eine Tendenz zu beobachten, die aufhorchen lässt: In allen drei Segmenten, neue Ein- und Zweifamilienhäuser, Bestandshäuser und Eigentumswohnungen, liegt der Preisanstieg im Mai gegenüber dem Vormonat bei weniger als 0,5 Prozent – das war über lange Zeit ganz anders gewesen. Es bleibt allerdings abzuwarten, ob das so bleibt. Auf Jahressicht, also gegenüber dem Mai 2021, sind die Preissteigerungsraten immer noch zweistellig.

Erste Schwierigkeiten bei älteren Objekten

Gewisse Folgen spürt man auch schon bei den Immobilienfonds: So hat die Ratingagentur Scope gerade sechs Fonds herabgestuft – unter anderem wegen Risiken aus der Zinswende. Für den Markt für Luxusimmobilien jedenfalls berichtete die Maklerkette Sotheby’s International Realty in Deutschland, die Preise für Objekte aus den 1970er- bis 1990er-Jahren stagnierten oder fielen sogar. Gründe seien zum einen die steigenden Zinsen und die anziehende Inflation. Zum anderen fehlten Handwerker und Materialien, was wiederum zu Kostensteigerungen führe und zumindest sanierungsbedürftige Objekte weniger attraktiv mache. Die Nachfrage nach hochwertigen Objekten ohne Sanierungsbedarf sei dagegen ungebrochen.

„Wir gehen davon aus, dass die Preise insgesamt auf einem hohen Niveau bleiben werden“, sagte Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied beim Immobilienkreditvermittler Interhyp . „Wir halten aber ein Abflachen des Anstiegs gegenüber den derzeitigen Niveaus für möglich, eventuell könnten die Preise in einigen Regionen und oder Segmenten auch zurückgehen – aufgrund der derzeitigen dynamischen Lage sind Prognosen momentan aber mit großer Unsicherheit behaftet.“ Interhyp jedenfalls geht nicht davon aus, dass der Anstieg der Bauzinsen in Deutschland jetzt schon seinen Höhepunkt erreicht hat. Mohr sagte: „Wir erwarten bis Ende des Jahres momentan Zinsen für zehnjährige Darlehen von 3,5 bis etwa 4 Prozent.“

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