#Aussichten trüben sich ein

Wer in Immobilien anlegen will, aber nicht das große Geld dafür hat, für den sind offene Immobilienfonds immer noch eine Alternative – auch wenn es seit der Krise in den 2000er Jahren nicht mehr ganz so leicht ist, das Geld abzuziehen, wenn es beliebt.

In den vergangenen Jahren haben sich die Fonds nach einer Analyse der Ratingagentur Scope gut entwickelt. Diese untersucht regelmäßig 16 offene Immobilienfonds, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen. Zusammen verwalten die Fonds aktuell rund 100 Milliarden Euro. Im vergangenen Geschäftsjahr konnten die untersuchten Fonds nach Abzug der Fondskosten eine Rendite von durchschnittlich 3 Prozent, was dem guten Vorjahresergebnis entsprach und immer noch die höchste Durchschnittsrendite seit mindestens 2013 ist.

Die Fonds profitierten dabei vom Boom, der eben nicht nur bei Wohn-, sondern auch bei Gewerbeimmobilien herrschte. Denn für den Anstieg der durchschnittlichen Renditen sei seit 2013 in erster Linie die Aufwertungen der Bestandsobjekte verantwortlich gewesen, berichtet Scope, wohingegen die Netto-Mietrendite und naturgemäß auch die Verzinsung der Liquidität in den vergangenen sechs Jahren stetig abgenommen habe. Die Wertänderungsrendite, die 2013 noch minus 0,5 Prozent betrug, lag 2019 bei plus 1,6 Prozent.

Dagegen sank die durchschnittliche Netto-Mietrendite von 5 auf 4,3 Prozent und legte dabei erstmals nach sechs Jahren sogar um 0,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr zu. Hatten bislang hauptsächlich die steigenden Preise neuer Objekte die Mietrenditen gedrückt, so brach der Trend nun.

Bitter für Anleger sind aber vor allem die fehlenden Zinsen. Denn während das Gesamtergebnis der Fonds aus Miet- und Wertänderungsrendite diesen stolze 5,3 Prozent Ertrag bescherte, drückte die Kassenhaltung diesen auf 3,9 Prozent. Immerhin halten die Fonds rund ein Viertel des Vermögens als Liquidität, um Objekte kaufen zu können. Und nach Abzug der Kosten blieben 2019 durchschnittlich eben noch 3,0 Prozent.

Für das laufende Jahr sind die Aussichten aber deutlich weniger gut. Der Aufwärtstrend der Wertänderungsrenditen werde ein Ende finden, meinen die Analysten Hosna Houbani und Sonja Knorr. Vielmehr würden diese fallen, bei Hotel- und Einzelhandelsimmobilien erwartet Scope gar negative Wertänderungsrenditen, auch wenn sich das Ausmaß noch nicht abschließend einschätzen lasse. Mittelfristig würden sich auch sinkende Büromieten und ein schwächerer Transaktionsmarkt negativ auswirken. Shopping-Center hätten aufgrund der E-Commerce-Einflüsse und der Investorenzurückhaltung  schon in den vergangenen anderthalb Jahren an Wert verloren waren, wobei dieser Wertverlust 2019 noch vergleichsweise moderat gewesen sei.

Erste Auswirkungen seien schon spürbar. Zum Stand Ende September sei die Einjahresrendite schon auf durchschnittlich 2,0 Prozent gesunken, für das Gesamtjahr rechnet Scope mit 1,5 bis 2,0 Prozent. Einzelne Fonds könnten negative Renditen ausweisen.

Für Wohnimmobilienfonds ist Scope optimistischer. Diese lebten in der Vergangenheit ebenfalls vor allem von der Wertänderungsrendite, die sich nunmehr zwar abschwächen werde, aber nach aktuellem Stand positiv bleiben werde. 2019 brachten diese nach Daten von Scope im Durchschnitt einen Ertrag von 3,9 Prozent, dieser dürfte dann wohl etwas schwächer ausfallen. Zwei Drittel des Ertrags entfielen auf Wertänderungen.