Die Immobilienbranche spürt fast alle Folgen der wirtschaftlichen Krisen: Erst belastete die Corona-Pandemie die Lieferketten, was Baumaterialien knapp und teuer werden ließ. Dann gingen die Kosten für Bauvorhaben in die Höhe, weil Energiepreise und Bauzinsen gestiegen sind. Immer öfter ist daher zu hören, dass Projekte pausieren oder ganz abgesagt werden, wenn das möglich ist.

Ungeachtet des erwarteten Einbruchs der Baukonjunktur hält Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) am Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr fest. „Das ist kein Hexenwerk, das haben Generationen vor uns auch schon mal geschafft mit 700.000 neuen Wohnungen“, sagte sie in dieser Woche auf der Immobilienmesse Expo Real in München.

In der Branche mehren sich dagegen die Stimmen, dass sich das Regierungsziel von der Realität immer weiter entfernt. So spricht Jacopo Mingazzini, Vorstand des Immobilienunternehmens The Grounds Real Estate, davon, dass die Zahl der verwirklichten Projekte sinke. „Ich habe gehört, dass es dieses Jahr anstelle der 400.000 angestrebten Wohnungen eher in Richtung 200.000 gehen soll“, sagte er der Nachrichtenagentur dpa.

400.000 Wohnungen, ein utopisches Ziel

Im Vorfeld des Branchentreffens in München mit rund 1900 Ausstellern hatten sich fast 500 deutsche Teilnehmer der Immobilienmesse in einer Onlineumfrage eher pessimistisch geäußert. Fast die Hälfte geht davon aus, dass die in deutsche Immobilien investierten Geldsummen sinken werden. Jeder vierte Befragte rechnet zudem mit Stagnation.

Dennoch wertet eine Mehrheit der Befragten die Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) positiv und gibt an, dass die Notenbank so die Immobilienhausse beendet und die Immobilienfinanzierung nun realistischer wird. „Die Immobilienbranche geht angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen mit gedämpften Erwartungen in den Herbst“, sagte Stefan Rummel, Vorstandsvorsitzender der Messe München. Positiv vermerkt er, dass die Ausstellerzahl wieder nahezu das Vor-Corona-Niveau erreicht hat.

Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr hatte sich schon die Große Koalition als Vorgängerregierung gesetzt, aber nicht erreicht. „Wir haben es nie geschafft, wesentlich mehr als 300.000 Wohnungen tatsächlich zu bauen, weil wir diese Kapazitätsengpässe hatten, bei Material, bei Fachleuten, bei Boden“, sagte Geywitz in München. Kommende Woche soll es demnach nach Angaben des Immobilienverbands Deutschland ein Spitzentreffen zum Wohnungsbau in Berlin geben.

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland 293.393 Wohnungen fertiggestellt. Das ist ein Rückgang um 4,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Seit Jahren ist der Bauüberhang wesentlich höher. Im vergangenen Jahr waren 846.467 Wohnungen zwar laut Statistik genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Hier scheinen die Verfahren weiter lange zu brauchen.

Um schneller zu bauen, will Geywitz Bauvorhaben von der Planung über den Antrag bis hin zur Ausführung digitalisieren. Doch auch sie weiß, dass das nicht rasch hilft. Die Bauministerin sprach in München deswegen davon, dass es noch eine ganze Weile brauchen wird bis zur Kapazitätsausweitung in Deutschland. Die Politik steht auch auf der Immobilienmesse weiter in der Kritik, weil die Bundesregierung die Wohnungsbauförderung umgestellt hat und noch weiter umstellt. Hier ist von führenden Vertretern der Industrie die Forderung nach weiteren Förderungen zu vernehmen.

Vom Verkäufer- zum Käufermarkt

Für den Wohnungsmarkt verspricht die Bauzurückhaltung einen Wandel, allerdings kaum deutliche Preisrückgänge. Der Immobilienvermittler Engel & Völkers sieht jetzt, dass sich durch gestiegene Hypothekenzinsen und die hohe Inflationsrate die Preissteigerungen auf dem Wohnimmobilienmarkt der vergangenen Jahre erstmals nicht weiter fortsetzen. Die Rede ist von einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise auf hohem Niveau sowie zuletzt leichten Rückgängen bei den Angebotspreisen in mittleren und einfachen Lagen.

Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland viele Jahre größtenteils ein Verkäufermarkt war, erleben wir aktuell eine Entwicklung hin zu einem Käufermarkt. Doch der Vermittler geht nicht von starken Preisrückgängen aus, sondern sieht die Entwicklung als gesunde Regulierung der vorherigen außergewöhnlich hohen Preiszuwächse.

Nicht nur in Deutschland, sondern auch im europäischen Immobilienmarkt bremst die Inflation den Aufschwung. „Derzeit bleiben sowohl Käufer als auch Verkäufer auf ihrer Seite der Tanzfläche – keiner will aufs Parkett“, umschreibt Ian Rickwood, Gründer von Henley Investment Management, die aktuelle Marktlage. Dabei können die steigenden Kreditkosten für Unternehmen zur Gefahr werden.

Bei Krediten, die mit britischen, deutschen und französischen Immobilien besichert sind, sieht Hans Vrensen von AEW Capital Management demnach in den nächsten drei Jahren eine Refinanzierungslücke von bis zu 24 Milliarden Euro. Nicole Lux von der Bayes Business School, die britische Immobilienkredite analysiert, erwartet dadurch Zwangsverkäufe von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Die Verschiebung werde kapitalkräftigen Investoren in die Hände spielen, die Schnäppchen machen könnten.