BGH: Hausgeld bleibt Pflicht – auch ohne Jahresabrechnung

Wohnungseigentümer dürfen ihre monatlichen Hausgeldzahlungen nicht zurückhalten. Das ändert sich auch nicht, wenn die Gemeinschaft seit Jahren keine Jahresabrechnungen vorlegt. In diesem Fall forderte eine Eigentümergemeinschaft von einem Mitglied rund 18.500 Euro für ausstehende Zahlungen aus vier Monaten – gestützt auf einen zuvor beschlossenen Wirtschaftsplan.

Seit 2012 hatte die Gemeinschaft allerdings keine Jahresabrechnungen mehr erstellt. Für das Jahr 2019 lag sogar ein rechtskräftiges Urteil vor, das sie zur Erstellung verpflichtete. Der Eigentümer sah sich deshalb berechtigt, seine Zahlungen so lange einzubehalten, bis die ausstehenden Abrechnungen vorliegen.

Dieser Ansicht erteilte der Bundesgerichtshof (BGH) eine Absage. Zwar habe jeder Eigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Abrechnung. Die beschlossenen monatlichen Vorschüsse sind aber unabhängig davon zu zahlen. Der Grund liegt darin, dass diese Beiträge die laufende Finanzierung der Gemeinschaft sichern. Verweigern mehrere Eigentümer gleichzeitig ihre Zahlungen, kann die Gemeinschaft schnell in eine finanzielle Schieflage geraten.

Entscheidend ist dabei nicht, ob die konkrete Gemeinschaft im Einzelfall noch zahlungsfähig wäre. Schon die strukturelle Gefährdung des gemeinschaftlichen Finanzierungssystems reicht den Richtern als Begründung. Auch ein rechtskräftiges Urteil, welches die Abrechnung erzwingt, ändert daran nichts.

Wer seinen Anspruch durchsetzen will, muss diesen notfalls vollstrecken lassen. Die laufenden Beiträge dürfen nicht verweigert werden. Die Botschaft des Urteils: Das Hausgeld ist kein Druckmittel im Streit mit der Eigentümergemeinschaft. Offene Ansprüche müssen auf getrenntem Weg durchgesetzt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. November 2025, Aktenzeichen: V ZR 190/24).