#„Die Party geht weiter“

In der Hauptstadt läuft das Geschäft mit Immobilien rund. Trotz aller Versuche des Berliner Senats zeigen die Immobilienpreise in eine Richtung: nach oben. Wie viele Bürger der größten Stadt Deutschlands bemerkt das auch Reiner Rössler, der Vorsitzende des dortigen Gutachterausschusses, der die notariellen Kaufverträge auswertet. „Die Party geht weiter“, sagte Rössler am Dienstagabend in einer Runde mit Kollegen aus anderen Großstädten.

Allerdings habe der Mietendeckel den Markt schon verunsichert, mit dem die rot-rot-grüne Landesregierung bestehende Mieten einfrieren wollte. Das Gesetz hatte im vergangenen April jedoch das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt und gekippt. Für Rössler ist der Markt im Jahr 2021 danach wieder zur Normalität zurückgekehrt. Und Normalität hat in den vergangenen Jahren auf dem Immobilienmarkt stets bedeutet: Die Preise steigen und steigen.

In deutschen Metropolen wird sich dieser Aufwärtstrieb für Häuser und Wohnungen wohl nicht so schnell verabschieden. Das berichten zumindest die Vertreter der amtlichen Gutachterausschüsse ebenfalls aus Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Leipzig – auch wenn sich zwischen den Regionen preisliche und sonstige Unterschiede finden lassen. 2020 waren nach ihren Daten aus rund eine Million notarielle Kaufverträge mit 310 Milliarden Euro bundesweit so viel Geld in Immobilien geflossen wie nie.

Anstieg um 12 Prozent

In einer Videokonferenz der Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement hatten sie sich am Dienstag ausgetauscht und über den Immobilienmarkt im Jahr 2021 gesprochen. Wenngleich die Geschäfte im vergangenen Jahr noch nicht abschließend ausgewertet sind und somit kaum Zahlen auftauchten, sprachen die Fachleute deutlich davon, wie sehr das Geschäft wächst. Laut Statistischen Bundesamt hatten sich im dritten Quartal 2021 Wohnungen und Häuser im Durchschnitt um 12 Prozent zum Vorjahreszeitraum verteuert.

In Stuttgart ist zwar die Bevölkerung zurückgegangen, was aber die Nachfrage nach Wohnungen kaum berührt hat. In der Landeshauptstadt liegt das Angebot laut Steffen Bolenz vom dortigen Gutachterschuss deutlich hinter der Nachfrage zurück. In den vergangenen Jahren seien deutlich weniger Wohnungen entstanden als Haushalte hinzugekommen. Er spricht von einer fast linearen Preissteigerung.

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Die Teuerung reicht soweit, dass einige Branchenkenner vom Kauf im Zentrum abraten. Der Frankfurter Ausschusschef Michael Debus würde keine Eigentumswohnung mehr in Frankfurt erwerben, wie er sagte. Debus berichtet von einem Immobilienfonds, der für 180 Wohnungen in einem Hochhaus mittlerweile eine Miete erzielen will. Aber dass das für alle und nicht nur für einige Wohnungen dort zu bekommen ist, daran zweifelt der Gutachter. „Da wird sich der eine oder andere verspekulieren“, sagte er.

Lieber ins Umland ziehen

Zunehmend werden in der Stadt am Main die Wohnungen kleiner und nicht größer, während der Quadratmeterpreis steigt. Statt 100 Quadratmeter würde daher nur noch 90 Quadratmeter bewohnt. Debus befürchtet, dass dadurch die mittlere Einkommensgruppe aus Frankfurt hinauszieht. Um eine Immobilie zu erwerben schaut er in die Umgebung der Großstadt: Dort sind die Preise halb so hoch und doch ist man in 20 Minuten in der Stadt. Daher würde er nicht in Frankfurt, aber im Umland kaufen. Ebenso zweifelt Dieter Hagemann in Köln dran, in der Domstadt eine Wohnung zu erwerben.

In Hamburg sind Eigentumswohnungen beliebt mit weiter vielen Transaktionen. Da es nicht genügend gibt, werden dafür auch gute Preise gezahlt, sagte Sonja Andresen, Vizevorsitzende des Hamburger Ausschusses. „Wir haben keinen Corona-Knick nach unten.“ Schon jetzt sei erkennbar, dass der Geldumsatz höher ist als im Vorjahr. Auch in München sprach Albrecht Fittkau davon, wie stabil der Markt ist.

Gerade im Vergleich zum Aufschwung auf dem Wohnungsmarkt sehen andere Immobilienbereiche schlechter aus. In Frankfurt sieht Debus, dass der Markt für Büros zweigeteilt ist: Ein Hochhaus hat Verträge und ist zu 100 Prozent ausgelastet, während andere leer stehen. Ebenso bedroht ist der Einzelhandel – und das selbst an der Zeil, Frankfurts Haupteinkaufsstraße. Laut Debus wird das Geschäft in oberen Stockwerken schwierig und womöglich von Wohnungen oder Museen abgelöst werden. „Wir wollen die Werthaltigkeit erhalten, aber nur mit Einzelhandel wird das nicht gelingen“, sagt er.

Der Frankfurter Tipp, aus dem Zentrum zu ziehen, ist auch in anderen Regionen angekommen. In Hamburg passiert im Umland gerade entlang der Nahverkehrsstrecken viel, wie Andresen sagt. Mit dem Wechsel ins Homeoffice seien Menschen bereit, längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen. Zur Flucht ins grünere Umland trägt nach Ansicht der Gutachter auch bei, wie eingeschränkt das Großstadtleben in der Corona-Pandemie ist. „Es gibt nichts Schlimmeres als den Lockdown in einer Etagenwohnung ohne Balkon“, sagt Rössler aus Berlin. Auch dort ziehen die Menschen ab. „Alles, was innerhalb von einer Stunde mit dem Wagen zu erreichen ist, auch da steigen die Preise überproportional.“ Er spricht davon, dass es vor gar nicht allzulanger Zeit in Berlin hieß, dass die Schwaben die Preise kaputtmachen. Jetzt sagen die Brandenburger: Die Berliner machen uns die Preise kaputt.