Teure Wohnungen: Hilft Regulierung den Mietern?

Wenige Schritte trennen die zwei Wohnungen in einem Hamburger Altbau, und trotzdem klafft zwischen ihnen eine große Kluft. Hinter der einen Tür lebt der fünfundzwanzigjährige Dennis. Vor etwa einem Jahr ist der Elektroniker zusammen mit seinem Kumpel in die Dreizimmerwohnung gezogen, 1300 Euro Kaltmiete zahlen sie zusammen für die rund 60 Quadratmeter.

Hinter der anderen Tür wohnt seine Nachbarin, eine ältere Frau, der er häufig hilft, die Wasserflaschen nach oben zu tragen. Seit den 1980ern ist sie hier und zahlt dementsprechend wenig Miete: 500 Euro kalt. Größe und Schnitt seien gleich wie bei der Wohngemeinschaft in derselben Etage, weiß der junge Mann. „Nur spiegelverkehrt zu unserer ist sie.“

War er zu seinem Einzug noch erleichtert, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben, hat sich seither der Frust in ihm breitgemacht. Als die Stadt Hamburg Anfang des Jahres dann dazu aufrief, über ein Onlineformular die eigene Miete prüfen zu lassen und bei einer gesetzeswidrigen Überhöhung zu melden, zögerte er nicht lange. Er trug alle notwendigen Informationen zusammen und schickte sie an die zuständige Stelle. Seither wartet er auf die Überprüfung. Seinen vollen Namen möchte er nicht in der Zeitung lesen, um den Prozess nicht zu gefährden.

Der Mann setzt seine große Hoffnung auf das Gesetz. Gleich mehrere Regulierungen legen fest, wie hoch die Mieten sein dürfen. Da ist beispielsweise die Mietpreisbremse, die in angespannten Gegenden gilt und festlegt, dass die Mieten bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen, gemessen am sogenannten Mietspiegel. Stellt ein Mieter fest, dass er zu viel zahlt, kann er eine Senkung fordern und das zu viel gezahlte Geld zurückverlangen.

Zudem greift deutschlandweit die Regel zur Mietpreisüberhöhung, die vorliegt, wenn die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen liegt. Dabei handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Das klingt nach einer juristischen Feinheit, die aber wichtig ist: Denn hier kann die Stadt ein Verfahren gegen den Vermieter einleiten, eine Strafe verhängen und ihn so zur Senkung der Miete auffordern. Das wäre auch in Dennis’ Fall so. Bei der Mietpreisbremse wiederum muss der Bewohner selbst seinen Vermieter konfrontieren und sich anwaltliche Hilfe holen. Eine weitere Kategorie ist der sogenannte Mietwucher, der vorliegt, wenn die Miete 50 Prozent über der üblichen liegt.

Viel lässt sich über die Sinnhaftigkeit dieser Regeln diskutieren und infrage stellen, inwiefern sie die Wohnungskrise überhaupt mildern können. Mieterschützer befürworten die Regulierung naturgemäß, Eigentümervertreter wollen Lockerungen. Tatsache ist aber: Aktuell sind das die geltenden Gesetze und damit die Grundlage für den Widerstand, der sich unter Mietern geformt hat. „Es gibt die Regulierung, deshalb haben wir auch beschlossen, sie durchzusetzen“, sagt etwa ein Softwareentwickler, der in Heidelberg zur Miete wohnt.

Neu sind die gesetzlichen Regelungen freilich nicht, die Mietpreisbremse gibt es beispielsweise seit mehreren Jahren. Sie wurde gerade erst von der Regierung noch mal bis 2029 verlängert. Neu hingegen sind die Möglichkeiten, mit denen die Mieter gegen ihren Vermieter vorgehen können. Immer mehr Städte bieten eigene Anlaufstellen und Onlinetools dafür. Hamburg und Leipzig haben Anfang des Jahres damit begonnen, Frankfurt macht das schon länger. Köln und Bonn planen Ähnliches.

Ausgelöst haben dürfte die Initiative der Städte nicht nur der starke Mietpreisanstieg, sondern auch ein Angebot der Partei Die Linke. Die „Mietwucher-App“ ermöglicht ihren Nutzern, die eigene Miete zu prüfen und zu melden. Damit will die Partei auch Druck auf die Kommunen ausüben, was sie offenbar geschafft hat.

Zudem hat sich ein ganzer Geschäftszweig aus dem Protest der Mieter gebildet: Start-ups wie „Conny“ bieten ihren Kunden an, gegen eine Provision den Vermieter zur Einhaltung der Mietpreisbremse aufzufordern, notfalls vor Gericht. Seit Jahresanfang ist mit Allright eine weitere Firma auf dem Markt.

Die Anbieter werben, die Rechte der Mieter zu vertreten. Die Städte sprechen bei ihren Initiativen von einer wichtigen Signalwirkung. Die Zahlen allerdings sind bislang noch deutlich ausbaufähig. Bei der Berliner Mietpreisprüfstelle sind es 80 Anfragen pro Monat, in Frankfurt etwa 300 pro Jahr. In Leipzig gab es in den ersten Wochen 225 Meldungen. In Hamburg haben sich über den städtischen Mietenmelder seit Anfang des Jahres gerade einmal mehr als 300 Menschen gemeldet.

Das Interesse sei zwar sehr groß, sagt Marielle Eifler vom Mieterverein Hamburg, der ebenfalls einen Mietcheck im Internet anbietet. Allein im vergangenen Jahr sei die Nutzung um 50 Prozent gestiegen. Doch viele Mieter zögern, ihren Vermieter direkt zu konfrontieren. Sie sorgen sich, im schlimmsten Fall ihr Zuhause zu verlieren.

Es gibt aber noch weitere Gründe für die Zurückhaltung. So schreibt das Gesetz beispielsweise vor, dass für das Bestehen einer Mietpreisüberhöhung – also wenn die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen liegt – der Bewohner nachweisen muss, dass sein Vermieter die schwierige Lage auf dem Wohnungsmarkt ausgenutzt hat. In der Praxis ist das oft schwierig. Bei der Mietpreisbremse – also wenn die Miete zehn Prozent über der ortsüblichen liegt – wird auch einbezogen, wie viel der vorherige Mieter gezahlt hat: Lag die Miete schon damals über der Grenze, darf sich der Vermieter bei einem neuen Vertrag weiter daran orientieren.

Die Städte versuchen, über Kampa­gnen die Mieter trotzdem zu ermutigen. Und sie scannen mittlerweile den Immobilienmarkt auch auf Eigeninitiative. Ein Datenanbieter namens Mietenmonitor unterstützt sie dabei und wertet die Anzeigen auf Immobilienplattformen für sie aus. Deutet ein Angebot auf eine unrechtmäßig hohe Miete hin, kontaktiert die Stadt den Vermieter und weist ihn darauf hin.

In Frankfurt beispielsweise ergab die Analyse, dass bei 40 Prozent der Inserate die Miete auffällig hoch war, teils deutlich über 20 Euro pro Quadratmeter kalt. Daraufhin hat das zuständige Amt ein Schreiben an die Vermieter versandt. „Viele orientieren sich bei ihren Angeboten an den anderen Wohnungsanzeigen und wissen gar nicht, dass sie mehr als erlaubt verlangen“, sagt Katharina Wagner, Leiterin des Amts für Wohnungswesen in Frankfurt. Rechtlich vorgehen kann die Stadt gegen die Vermieter allerdings nicht, denn es liegt noch kein abgeschlossenes Mietverhältnis vor.

Für die Initiative der Städte gibt es aber nicht nur Lob. Einer, der die Entwicklung mit einer gewissen Skepsis beobachtet, ist Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Biberach. Es sei zwar sehr wichtig, diejenigen abzumahnen, die sich nicht an die Regeln hielten. „Gleichzeitig ist es aber auch ein Ablenkungsmanöver“, sagt er. Die Kommunen könnten sich damit rühmen, gegen die hohen Mieten vorzugehen. „Sie schaffen damit aber keine einzige neue Wohnung.“ Rein ökonomisch helfe bei einer großen Nachfrage und den damit einhergehenden hohen Preisen vor allem eins: mehr Angebot zu schaffen. Das sollte Priorität haben, sagt Beyerle.

Doch mit dem Bau neuer Wohnungen kommt Deutschland nicht hinterher. Die Baukosten sind hoch, auch die gestiegenen Zinsen haben dazu beigetragen, dass weniger Bagger rollen als früher. Die Vorgängerregierung hatte 400.000 neue Wohnungen pro Jahr versprochen und ist an diesem Ziel kläglich gescheitert. Die neue Bauministerin Verena Hubertz hat sich erst gar nicht auf ein konkretes Ziel festgelegt. Stattdessen hat die Bundesregierung vor wenigen Wochen die Verlängerung der Mietpreisbremse verkündet. Kurz stand dabei zur Diskussion, auch neue Gebäude, die nach 2014 gebaut wurden, einzubeziehen. Letzlich kam es aber nicht dazu.

Der Hintergrund: Wenn die Mieten auch für neue Gebäude streng reguliert sind, kann das dazu führen, dass Investoren keine neuen Wohnungen mehr bauen. Vor einer ähnlichen Abwägung stehen auch die Städte, die die Daumenschrauben bei den Vermietern anlegen. Zudem besteht die Gefahr, dass sie die Wohnungen sonst womöglich ganz leer stehen lassen. Private Vermieter machen fast zwei Drittel des deutschen Wohnungsmarkts aus und sind Wähler, deren Gunst man nicht verlieren möchte.

Den Zwiespalt kann Noah Schwartz, der eigentlich anders heißt, nachvollziehen. Der Fünfunddreißigjährige wohnt mit seiner Familie in Berlin, einem der schwierigsten Wohnungsmärkte. Er selbst ist sowohl Vermieter als auch Mieter. Vor ein paar Jahren hat er eine Eigentumswohnung gekauft und sie mit seiner Partnerin bewohnt. Dann haben sie entschieden, eine Familie zu gründen, und eine Bleibe mit etwas mehr Platz gesucht. Ihr früheres Zuhause vermieten sie seither. Gewinn mache er keinen, sagt er. Aber zumindest halte er sich an die gesetzlichen Regelungen. Das erwartet er auch von seinem jetzigen Vermieter der neuen Wohnung. 2000 Euro Kaltmiete wollte dieser für die 100-Quadratmeter-Wohnung.

Schon als das Paar den Vertrag unterschrieb, wusste es, dass diese Miete höher ist als erlaubt. Doch eine andere, günstigere Wohnung fanden die beiden nicht. Wohlwissend, dass sie damit ein gewisses Risiko eingehen, konfrontierten sie wenige Monate nach dem Einzug ihren Vermieter, ein Immobilienunternehmen, und verwiesen auf die gesetzliche Regelung. Fast ein Jahr lang dauerte der Streit an. Vor wenigen Tagen fiel die Entscheidung: Die Familie zahlt künftig 40 Prozent weniger Miete.