#Der teure Kampf der Städte um Wohnungen: Steigt die Marktmacht für Mieter?

Gerade passiert etwas, was vielen Mietern und Wohnungspolitikern traumhaft erscheinen müsste. Seit einiger Zeit haben die Städte tatsächlich die Chance, sich mit Mietshäusern einzudecken und damit am lokalen Wohnungsmarkt wieder mehr Einfluss zu gewinnen. Das liegt daran, dass große, börsennotierte Immo­bilienkonzerne wie auch private Hauseigentümer in den Rathäusern und bei den kommunalen Wohnungsgesellschaften anklopfen, um Wohnungen anzudienen. In München soll es derart viele Angebote hageln, dass das zuständige Referat mit dem Sondieren nicht mehr hin­terherkommt.

So viel Andrang herrscht in Dresden nicht. Aber auch hier hat die Stadt Offerten geprüft. Zum kommenden Jahr will sie Deutschlands größtem Immobilienkonzern Vonovia 1213 von dessen rund 38.500 Wohnungen in der sächsischen Hauptstadt abkaufen. Oder, wie manche sagen: zurückkaufen. Was ein bisschen rührend klingt, wenn man bedenkt, dass Dresden einst eine Wohnungsgesellschaft mit 50.000 Wohnungen besessen hatte, diese aber 2006 verkaufte, um seine Schulden loszuwerden.

„Damals war es gar nicht mehr zu verteidigen, warum die Stadt so viele Wohnungen unterhielt, die sie teils nicht mal mehr richtig vermieten konnte“, sagt die Immobilienökonomin Kristin Wellner. Nicht nur, aber vor allem in Ostdeutschland standen zeitweise Hundertausende Wohnungen leer, und die Demographen sagten ein weiteres Schrumpfen der Bevölkerung voraus. Deshalb wechselten ab Ende der Neunzigerjahre viele öffent­liche Wohnhäuser in private Hände, wofür es reichlich Zuspruch gab. Sogar Freiburg im wirtschaftsstarken Baden-Württemberg wollte sich unter einem grünen Bürgermeister von seiner Wohnungsgesellschaft trennen, was aber ein Bürgerentscheid verhinderte.

Wie Zuschauer an der Seitenlinie

Im Rückblick sei das wohl ein Glück gewesen, sagt Roman Heidrich, Wohnimmobilienfachmann der Immobilien­beratungsgesellschaft JLL. Denn schon bald zeigte sich, dass Städte sich mit dem Verkauf am Markt aus dem Spiel genommen hatten. Als nach der Finanzkrise 2008 Kapitalanleger aus aller Welt die große Rally am deutschen Wohnungsmarkt starteten, die Bevölkerung wuchs und Mieten und Kaufpreise Jahr um Jahr stiegen, fühlten sich viele in den Kommunen wie Zuschauer an der Seitenlinie. Beim Preispoker um kleinere oder größere Bestände waren sie außen vor.

Mit Kaufinteressenten wie dem Fonds aus Skandinavien, einem Family Office aus München oder der Aktiengesellschaft aus Luxemburg konnten sie nicht mit­halten. Während der bis Ende 2021 dauernden Niedrigzinsphase hatten sich all diese Akteure am Kapitalmarkt günstig Fremdkapital beschafft und Preise geboten, bei denen die kommunalen Gesellschaften passen mussten.

Mit den im Zuge der Inflation gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite hat sich das geändert. Jahrelang waren Konzerne wie Vonovia oder LEG als Super-Shopper auf dem Wohnungsmarkt un­ter­wegs. Nun schossen ihre Schulden durch die Zinswende in die Höhe. Daher haben die Unternehmen begonnen, sich von einem Teil ihrer Immobilien wieder zu trennen.

Mit den Städten zusammenarbeiten

Weil auch viele andere Käufergruppen gerade wenig Interesse zeigen, wenn nicht ganz ausfallen, bietet sich die ein oder andere Kommune als mögliche Abnehmerin an. Bei Vonovia heißt es dazu lediglich, man wolle die Zusammenarbeit mit den Städten stärken. Und: „Wir kommen dem politischen Willen zur Rekommunalisierung nach, wenn es für uns wirtschaftlich darstellbar ist.“

Das klingt fast ein wenig gönnerhaft. Dass Städte und Stadtstaaten jedoch interessante Abnehmer sind, liegt für JLL-Berater Heidrich auf der Hand. „Zumal die über Kommunalanleihen oder dank städtischer Bonität momentan bessere Konditionen haben, um günstiger an Geld zu kommen“, sagt er.

Auch in der Vergangenheit getätigte teure Zukäufe der Kommunen könnten Verkäufer animieren, Angebote abzugeben. So schlussfolgert Makler Thomas Aigner im Fall seiner Heimatstadt München, dass die Stadt sich durch Übernahmen als solvente Käuferin präsentiert habe. Weswegen die Anbieter nun Schlange stünden.