#Immobilien und Eigenheim: Die Hauspreise fallen weiter

Die Talfahrt der Immobilienpreise in Deutschland scheint auch im zweiten Quartal kein Ende gefunden zu haben. Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat unlängst berichtet, dass nach dem amtlichen Häuserpreisindex im ersten Quartal 2023 auf Jahressicht der stärkste Preisverfall von Wohnimmobilien in Deutschland seit Beginn dieser Aufzeichnungen stattgefunden hatte. Die amtlichen Zahlen für das zweite Quartal sollen erst Mitte August folgen. Nun aber hat das Immobilieninstitut Empirica in Berlin seine Zahlen für diesen Zeitraum vorgelegt. Das Institut stützt sich nicht auf tatsächliche Transaktionen, dafür aber nach eigenen Angaben auf die größte Datenbank von Immobilienanzeigen in Deutschland.

Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien hierzulande in den Monaten April bis Juni abermals sowohl zum Vorjahresquartal wie auch zum Vorquartal weiter gesunken. Auf Jahressicht sind die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt um 5,5 Prozent zurückgegangen, verglichen zum Vorquartal um 1,6 Prozent. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind gegenüber dem Vorjahresquartal sogar um 7,2 Prozent gesunken, zum Vorquartal um 1,5 Prozent.

Es trifft vor allem den Bestand

In mehreren Großstädten sind die Preise für Bestandsimmobilien auf Jahressicht sogar um zweistellige Prozentsätze gefallen. So betrug der Rückgang in München 14,5 Prozent, in Hamburg und Düsseldorf 10,3 Prozent. In Stuttgart waren es 10 Prozent, in Frankfurt 9,8 Prozent. Die Kaufpreise für Neubauten sind etwas weniger deutlich gesunken; in Köln und Berlin gab es sogar ein leichtes Plus.

„Die inserierten Bestandspreise fallen stärker als die Neubaupreise – die Bestandsmieten steigen langsamer als die Neubaumieten, mit Ausnahme von Berlin“, sagte Empirica-Vorstandschef Reiner Braun der F.A.Z. Etwas flapsig könne man sagen: „Die Bestandspreise sinken wegen des Zinsanstiegs und wegen des Heizungsgesetzes, besonders für energetisch schlechte Immobilien. Die Neubaupreise dagegen sinken nur wegen des Zinsanstiegs.“ Die Entwicklung der Angebotspreise, auf die sich Empirica stützt, muss am Ende nicht der Preisentwicklung der tatsächlichen Transaktionen entsprechen. Wie es mit diesen weiterging, erfährt man vergleichsweise zuverlässig erst mit den relativ belastbaren Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) und des Statistischen Bundesamtes im August und September.

Übersichten über Angebotspreise hingegen gibt es immer wieder von verschiedenen Anbietern. So hat das Internetportal Immowelt zuletzt einen Vergleich veröffentlicht, in dem es über eine „Stabilisierung“ der Preise in den großen Städten berichtete. Gleichwohl fielen auch in diesem Vergleich in sieben von 14 betrachteten Großstädten die Preise für Bestandswohnungen ebenso im zweiten Quartal weiter. Immer mal wieder gibt es aber auch Vergleiche von Immobilienpreisen, aus denen die Branche schon eine Trendwende abzulesen meint.

Fallende Preise für Immobilien beeinflussen und belasten auch den Markt für Baufinanzierungen. Grundsätzlich gilt etwa: Werden Häuser und Eigentumswohnungen günstiger, dann sinkt aus Sicht der Bank auch der Wiederverkaufswert der im Fall der Fälle zu verwertenden Sicherheit des Hypothekendarlehens. Dies käme etwa dann zum Tragen, wenn der Immobilienkäufer sein Darlehen nicht mehr abbezahlen kann, weil sich sein Umfeld zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung drastisch verschlechtert hat. Insofern sind die Anforderungen der Kreditinstitute an die Bonität der Kunden und die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals in der Tendenz gestiegen, viele Kreditkonditionen haben sich wegen der höheren Unsicherheit verschlechtert.