Sie ist für viele Immobilienkäufer ein leidiges Thema: die Grunderwerbsteuer. Ist der Kaufvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück unterschrieben, dauert es nicht lange, bis das Schreiben des Finanzamts kommt. Je nach Bundesland müssen die Käufer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an den Fiskus überweisen. Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro sind das bis zu 32.500 Euro. Neben den Maklerkosten macht die Grunderwerbsteuer damit den Großteil der Kaufnebenkosten aus.

Seit Jahren wird darüber diskutiert, ob und wie die Politik Immobilienkäufer an dieser Stelle entlasten könnte. Passiert ist indes wenig. Was auch daran liegt, dass die Grunderwerbsteuer für die Bundesländer eine ziemlich attraktive Einnahmequelle ist. Eine Umfrage der F.A.Z. unter den 16 Bundesländern zeigt, dass die Einnahmen der Länder aus dieser Steuer seit dem Jahr 2016 um beinahe die Hälfte (plus 47,6 Prozent) gestiegen sind. Summierten sie sich Ende 2016 noch auf 12,4 Milliarden Euro, waren es fünf Jahre später schon 18,3 Milliarden Euro.

NRW mit den meisten Einnahmen

Absoluter Spitzenreiter ist Nordrhein-Westfalen mit Einnahmen von mehr als 4,1 Milliarden Euro in 2021. Das Land ist das bevölkerungsreichste Bundesland in Deutschland. Es folgen mit Summen um 2,5 Milliarden Euro Bayern und Baden-Württemberg. In insgesamt sechs Bundesländern lag das Aufkommen aus der Grunderwerbsteuer im vergangenen Jahr über der Milliardenschwelle. Die prozentual größten Steigerungen verzeichneten mehrere östliche Bundesländer. In Brandenburg – plus 84 Prozent, der Steuersatz beträgt seit 2015 unverändert 6,5 Prozent – dürfte der Zuzug vieler Berliner eine Ursache sein.

Bis zum Jahr 2006 bestimmte der Bund über die Höhe der Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz betrug damals einheitlich 3,5 Prozent. Seit die Länder den Prozentsatz individuell festlegen dürfen, haben etliche kräftig an der Steuerschraube gedreht. Die Spitzengruppe mit 6,5 Prozent bilden aktuell Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Bei den einst 3,5 Prozent sind nur Bayern und Sachsen geblieben – was diese auch gerne betonen.

„Der Weg in die eigenen vier Wände ist ein sehr wichtiger Beitrag zur Altersvorsorge“, sagt Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU). Mit steigenden Immobilienpreisen erhöhten sich auch die Anschaffungsnebenkosten. Dies erschwere die Finanzierbarkeit einer Immobilie zusätzlich. „Eine Erhöhung des Grunderwerbsteuersatzes, wie sie aktuell in Hamburg beschlossen wurde, wird von Bayern abgelehnt“, so Füracker.

Für junge Familien geringerer Steuersatz

Tatsächlich bahnen sich im Norden Veränderungen an. Hamburg will seinen Steuersatz zum 1. Januar 2023 von 4,5 auf 5,5 Prozent anheben. 132 Millionen Euro zusätzlich im Jahr soll das bringen. Man reagiere damit auf die angespannte Haushaltslage nach der Corona-Pandemie, begründete Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) den unpopulären Schritt. Zugleich stellte er Verbesserungen für bestimmte Käufergruppen in Aussicht. Für junge Familien sowie die Erwerber von Sozialwohnungen und Erbbaugrundstücken möchte die Hansestadt den Steuersatz auf 3,5 Prozent senken – sofern der Bund die rechtlichen Voraussetzungen dafür schafft.

Auch die schwarz-gelbe Koalition in Nordrhein-Westfalen fordert über einen Erschließungsantrag im Bundesrat eine Öffnungsklausel. Ziel sei die Einführung eines Freibetrags für den Kauf von selbstgenutzten Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen und für den Erwerb unbebauter Grundstücke durch Privatpersonen, wie ein Sprecher des Finanzministeriums in Düsseldorf erläutert. Nach den Vorstellungen des Landes sollte dieser Freibetrag bundeseinheitlich sein. Fürs Erste hat der nordrhein-westfälische Landtag ein 400-Millionen Euro schweres Förderprogramm beschlossen. Dieses soll Eigennutzer entlasten, die seit 1. Januar 2022 gekauft haben. Doch wer wie viel Geld bekommt, steht noch nicht fest, was die Opposition im Landtag kritisiert.

Nach der aktuellen Rechtslage können die Bundesländer nur die Höhe des Steuersatzes festlegen. Im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP heißt es zwar: „Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer zum Beispiel durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern.“ Finanziert werden soll das durch weniger Ausnahmen für Unternehmen. Über sogenannte Share Deals können sie die Steuer bislang oft umgehen. Doch konkrete Pläne für Änderungen gibt es in im Bundesfinanzministerium noch nicht. „Wie eine flexiblere Gestaltung geregelt werden kann, wird derzeit geprüft“, teilt eine Sprecherin mit.

Immobilienpreise steigen weiter

Baldige Erleichterungen für Immobilienkäufer sind damit wenig wahrscheinlich, im Gegenteil. Nach den Daten des Analysehauses Empirica sind die Immobilienpreise und damit die Basis für die Grunderwerbsteuer im ersten Quartal weiter gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen lagen demnach 11,5 Prozent höher als im ersten Quartal 2021. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich binnen eines Jahres sogar um 13,7 Prozent.

Die Preise in Mietinseraten legten in diesem Zeitraum dagegen nur um 4,4 Prozent zu. Für Kaufinteressenten kommt erschwerend hinzu, dass die Zinsen für Immobilienkredite in den vergangenen Wochen deutlich gestiegen sind. Lange Zeit lagen die Zinssätze unter 1 Prozent, jetzt verlangen die Banken in vielen Fällen wieder mehr als 2 Prozent, Tendenz steigend.

In keinem anderen EU-Land leben so wenige Menschen in einer Immobilie, die ihnen selbst gehört, wie in Deutschland. Nach Angaben des Europäischen Statistikamts betrug der Anteil der Eigentümer 2020 nur etwas mehr als 50 Prozent. Im EU-Durchschnitt waren es dagegen rund 70 Prozent. Besonders in Osteuropa, aber auch in Ländern wie Spanien und Italien ist die eigene Immobilie die Regel. Populärer als in Deutschland ist das Mieten in Europa nur im Nicht-EU-Land Schweiz. Dort betrug der Anteil der Eigentümer zuletzt nur 42 Prozent.