#Warum Vonovia wohl keine Grunderwerbsteuer zahlt

Ein Immobilienkonzern übernimmt einen anderen, aber die Grunderwerbsteuer spielt dabei offenbar keine Rolle. Wie am Dienstag bekannt wurde, will Vonovia die Deutsche Wohnen, die rund 157.500 Einheiten in ihrem Bestand hat, mehrheitlich übernehmen. Zwar ist gerade die Grunderwerbsteuer verschärft worden, aber in diesem Fall dürfte der Fiskus gleichwohl leer ausgehen.

„Union und SPD haben den Aktionäre von Vonovia, Deutsche Wohnen und Blackrock mit ihrer verkorksten Reform der Share Deals ein Millionen-Geschenk auf Kosten der Steuerzahler gemacht“, kritisierte die Grünen-Finanzpolitikerin Lisa Paus kurz nach Bekanntwerden der Pläne. Nach ihrer überschlägigen Rechnung geht es um eine Steuerzahlung oder besser Nichtsteuerzahlung in der Größenordnung von einer Milliarde Euro. Dahinter stehen folgende Zahlen: eine Übernahme von 18 Milliarden Euro und eine Grunderwerbsteuer von zumeist 5 bis zu 6,5 Prozent. Das Aufkommen steht den Ländern zu.

Auch der Direktor des Instituts Finanzen und Steuern, Rudolf Mellinghoff, kritisiert, dass das Steuerschlupfloch mit der jüngsten Reform nicht wirksam geschlossen wurde. „Wir sind uns alle darüber einig, dass diejenigen, die Immobilien kaufen, Grunderwerbsteuer zahlen sollen. Immobiliengesellschaften sollten dies nicht umgehen können“, sagte der ehemalige Präsident des Bundesfinanzhofs der F.A.Z. Mit der abgesenkten Beteiligungsschwelle und der verlängerten Haltefrist habe man versucht, das Problem in den Griff zu bekommen. Es sei zweifelhaft, ob es sich damit lösen ließe.

Nach fünf Jahren steuerfrei

Der Bundesrat hatte am 7. Mai der Neuregelung der Grunderwerbsteuer zugestimmt, mit der Union und SPD die Umgehung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf erschweren wollen. Es tritt zum 1. Juli 2021 in Kraft. Es geht dabei um Grundstücke, die nicht direkt verkauft werden, sondern nur Anteile an einer Gesellschaft, der ein Grundstück oder mehrere Immobilien gehören, sogenannte Share Deals.

Bisher wurde ein mittelbarer Eigentümerwechsel an Grundstücken nur von der Steuer erfasst, wenn bei einer Personengesellschaft mindestens 95 Prozent der Anteile in fünf Jahren in eine andere Hand übergehen. Das hat dazu geführt, dass oftmals nur 94,9 Prozent an den neuen Eigentümer direkt übertragen wurden. Der Rest wurde in einer zwischengeschalteten Gesellschaft geparkt, bei der Fremde keinen großen Einfluss haben. Unter Fachleuten heißt das kurz „RETT-Blocker“ (Real Estate Transfer Tax-Blocker).

Nach fünf Jahren konnten dann die Anteile steuerfrei vereinigt werden. Mit der Reform wird die Beteiligungsschwelle auf 90 Prozent gesenkt und die Frist auf 10 Jahre verlängert. Zudem wird diese Vorschrift auf grundbesitzende Kapitalgesellschaften ausgedehnt, allerdings nicht, wenn die Anteile an der Börse verkauft werden.

„Bezweifele, dass die Börsenklausel hier ausreicht“ 

Die Abgeordnete Paus vermutet, dass der angekündigte Zeitpunkt der Fusion der Immobilienriesen im August kein Zufall ist, da dann das neue Gesetz in Kraft ist. Sie verwies auf das Modell ihrer Fraktion, das es ermöglichen würde, Immobilienunternehmen ab einer Übertragung von mehr als 10 Prozent anteilig zu besteuern.

Mellinghoff erinnert daran, dass in der Anhörung mehrere Sachverständige sich dafür ausgesprochen hatten, den Grenzwert auf 75 Prozent zu senken, weil sie 90 Prozent nicht für ausreichend hielten. „Ich persönlich denke nicht, dass man das Problem so anpacken sollte.“

Insbesondere Konzerne und Organkreise müssten bei einer Umstrukturierung vor hohen Grunderwerbsteuerlasten geschützt werden, da sie insbesondere bei Auslandsgesellschaften keinerlei Einfluss auf die Umstrukturierung hätten. „Ich bezweifele, dass die Börsenklausel hier ausreicht.“ Der Steuerrechtler wirbt dafür, danach zu gehen, ob Unternehmen nur mit Immobilien wirtschaften. In solchen Fällen sollte Grunderwerbsteuer bei einer Übernahme erhoben werden. Aber auch nur in solchen Fällen.

Während der Megadeal von Vonovia und Deutsche Wohnen steuerfrei ablaufen dürfte, könnte das verabredete Nebengeschäft anders enden. So will das Land Berlin mit seinen kommunalen Gesellschaften 20.000 Wohnungen übernehmen. Die Kosten bezifferte Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) auf gut 2 Milliarden Euro. In dem Fall dürften die Gesellschaften des Landes Grunderwerbsteuer an den Stadtstaat zahlen.