#Wie kreativ Bauämter Wohnraum schaffen wollen

Billige Wohnungen wollen viele: die Mieter selbst, die Verwaltungen vor Ort und die Bürgermeister im Wahlkampf. Horst Seehofer (CSU), Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat, hat das ebenfalls im Sinn. Sein Haus bereitet gerade Gemeinden den Weg, damit diese auf dem Immobilienmarkt eingreifen können. Die Kommune kann dann die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen untersagen und unter Bedingungen auf unbebauten Grundstücken den Immobilienbau verlangen. Der Plan sieht auch Erleichterungen für das kommunale Vorkaufsrecht und größeren Spielraum für Bebauungspläne vor.

Schon heute haben die Kommunen zahlreiche Mitspracherechte. In Bebauungsplänen schreiben sie vor, wie viele Stockwerke es geben kann, dass 30 Prozent der Wohnungen eines größeren Projektes Sozialwohnungen sein sollen und wann der Bau einer Kita notwendig ist. Was bringt es für den Wohnungsbau und die Mieter dann, wenn mit der Bauland-Novelle die Planungsämter mehr Macht bekommen, aber gegen steigende Mietpreise in Großstädten vor allem der Bau von mehr Wohnungen nötig ist?

Angesichts des Ausbaus kommunaler Eingriffe zürnt die Immobilienbranche. Ihre Vertreter fordern investitionsfördernde und beschleunigende Maßnahmen statt Baugeboten und der Stärkung kommunaler Vorkaufsrechte. „Das Baulandmobilisierungsgesetz entspricht an einigen Stellen leider mehr einer Investitionsbremse als einem Wachstumspedal“, sagt Andreas Mattner, Präsident des Spitzenverbandes Zentraler Immobilien Ausschuss.

Tübingen setzt auf Bauzwang

Andere sehen es hingegen so, dass die Städte aktiver werden müssen – oder gehen diese Schritte schon. In Tübingen prescht Oberbürgermeister Boris Palmer mit einem Bauzwang voran, den das Innenministerium erleichtern will. Doch auch ihm reichen die Verbesserungen nicht aus. „Das Glas ist halb voll“, sagt der Grünen-Politiker über das geplante Gesetz.

Dass die Wohnungspreise steigen, hängt für ihn mit vielen Faktoren zusammen wie mit der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der Knappheit von Wohnbauland. Dass sich das ändert, erwartet er nicht. Baulandknappheit zu beseitigen heiße in Tübingen, Wälder zu fällen, was keiner akzeptieren wird, wie Palmer sagt. Er spricht von brachialen Marktkräften, die die Preise treiben, gegen die nur brachiale Markteingriffe helfen, wenn sich die Faktoren nicht ändern. Palmer fordert, dass Kommunen einen Mietendeckel festlegen. Für Tübingen würde er mit einem Mietpreis von 13 Euro je Quadratmeter Schluss machen.

Das steckt bisher nicht im Entwurf des Bundesinnenministeriums für das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland, für das eine Kommission von Bund, Ländern und Kommunen im vergangenen Jahr vorgearbeitet hat und das nach dem Kabinett noch der Bundestag zustimmen muss. Was Palmer an den Plänen des Ministeriums gefällt, ist das Vorgehen für bebaute Gebiete ohne qualifizierten Bebauungsplan. Hier sieht er oft, dass ein Grundstück mit zuvor einem Einfamilienhaus plötzlich zu einem Projekt für acht Parteien ausgebaut wird. Das ist rechtlich möglich. Der Oberbürgermeister hofft künftig in solchen Gebieten auf Vorschriften für Sozialwohnungen oder einen Wertausgleich.

Frankfurt nutzt schon ein Umwandlungsverbot

Die Hoffnungen sind ganz verschieden. Frankfurt hält den Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für wichtig, aber hat diese Einspruchsmöglichkeit aufgrund einer hessischen Regelung schon jetzt für Milieuschutzgebiete und handhabt sie nach eigenen Angaben restriktiv. Norbert Portz, Baufachmann vom Städte- und Gemeindebund, zählt als Hilfen eine Beschleunigung der Baulandmobilisierung, erweiterte Vorkaufsrechte und Baugebote auf. Für den ländlichen Raum erwartet Landkreistagspräsident Reinhard Sager (CDU) viel von der neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“, um Wohnen und landwirtschaftliche Nutzung besser zu kombinieren. Die Stadt Berlin spricht eher davon, dass die vorgeschlagenen Instrumente die Möglichkeiten abrunden.