#Jetzt kommt die Modernisierungsumlage

Klimaschutz kostet. Der Einbau einer neuen Heizung, die weniger Treibhausgasemissionen verursacht, muss erst einmal bezahlt werden. In vermieteten Immobilien stellt sich damit die Frage, wer wie viel der Kosten übernimmt. Schon für bestehende Sanierungen sind die Wünsche klar verteilt: Der Mieter möchte wenig zahlen – und der Vermieter auch. Das gilt auch im Falle des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG), auf das sich die Koalition in dieser Woche weitgehend geeinigt hat, um klimafreundliche Heizungen voranzutreiben. Dadurch sollen die Treibhausgasemissionen sinken, denn im Gebäude­bereich werden die politisch angestrebten Klimaziele bislang nicht erreicht und benötigen daher zusätzliche Impulse.

Mit dem neuen Heizungsgesetz, das noch final beschlossen werden muss, wird nun doch nicht vorgeschrieben, dass eine neu eingebaute Heizung vom kommenden Jahr an zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden soll, was vor allem Wärmepumpen erfüllen. Die Koalition gestattet den Hauseigentümern zahlreiche Ausnahmen und lässt ihnen vor allem mehr Zeit: Erst wenn die Kommune eine lokale Wärmeplanung vorgelegt hat, gelten die Vorgaben für den Heizungstausch. Das kann bis zu fünf Jahre dauern.

Neu hinzu kommt in der Einigung zwischen SPD, Grünen und FDP eine „weitere Modernisierungsumlage“. Hauseigentümer sollen damit die Kosten für eine neue Heizung auf ihre Mieter umlegen können. Die Umlage soll dann möglich sein, wenn staatliche Förderung fließt und die Mieter finanziell von der Maßnahme profitieren.

Der Aufschlag war früher höher

Das kann der Fall sein, wenn dadurch die laufenden Heizkosten sinken. Wie genau die Anteile daran aussehen sollen, ist bisher unklar. Die politische Zwickmühle sieht dabei so aus, dass der Vermieter Anreize zum Klimaschutz erhalten soll, aber die Miete nicht über Gebühr steigen soll. Schon fürchten Mietervertreter, dass eine weitere Umlage ihre Seite stark belastet. Mieterbund-Bundesdirektorin Melanie Weber-Moritz warnt vor den Folgen: Klimafreundliche Heizungen könnten zwar auch potentiell Einspareffekte für Mieter bedeuten. „Durch die vorgesehene weitere Modernisierungsumlage werden aber weitere, voraussichtlich höhere Kosten auf die Mieter zukommen“, sagt sie der F.A.Z.

Die Modernisierungsumlage funktioniert bisher so: Wer als Vermieter eine Immobilie saniert, darf die Miete erhöhen und profitiert damit von den Investitionen etwa zur Dämmung oder zur Energieeffizienz. Nach einer Modernisierung dürfen die Kosten, die auf die Wohnung entfallen, mit bis zu 8 Prozent im Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden. Nach zwölfeinhalb Jahren hat der Vermieter damit seine Ausgaben zurück, muss danach aber die Miete nicht mehr senken.

Die Erhöhung darf in den ersten sechs Jahren nach der Sanierung höchstens 3 Euro je Quadratmeter im Monat betragen. Liegt die Wohnungsmiete unter 7 Eu­ro je Quadratmeter, ist ein Anstieg von ma­ximal 2 Euro im Monat gestattet. In der Regel sind Indexmieten von Mieterhöhungen zur Modernisierung ausgeschlossen, sofern der Vermieter nicht durch Vor­gaben des Gebäudeenergiegesetzes dazu verpflichtet ist.

Gutachter und Spezialwissen

Der Modernisierungsaufschlag war früher höher: Für Ausgaben aus dem Jahr 2018 und davor durften noch 11 Prozent umgelegt werden. Dem Mieterbund geht der aktuelle Aufschlag zu weit. „Schon die jetzige Modernisierungsfalle ist eine unfaire Kostenfalle für Mieter“, sagt Weber-Moritz. Das ak­tuelle System der Modernisierungsumlage erhöhe die Mietpreise deutlich. Warmmietenneutralität werde in der Praxis de facto nicht erreicht. Der Mieterbund fordert, die Modernisierungsumlage auf maximal vier Prozent und höchstens 1,50 Euro je Qua­dratmeter zu senken.